Налог при продаже квартиры

Занижение стоимости жилья в ДКП

Недобросовестное отношение к налоговым обязательствам недопустимо, но нередко граждане пользуются такой возможностью, полагая, что им сойдёт это с рук. Особенно привлекательна для недобросовестных продавцов цена квартиры в 1 000 000, которая освобождает их от уплаты налога. Но занижение стоимости объекта обеспечивает существенные риски.

Если разница между установленной к продаже цены квартиры и её кадастровой стоимостью превышает 30% в сторону уменьшения, в дело вмешиваются налоговые органы, которые проводят расчёты самостоятельно.

Они доначисляют плательщику дополнительную сумму НДФЛ, приравнивая цену объекта к кадастровой стоимости. На те средства, которые ему вменяются к дополнительной оплате, начисляются пени в размере от 20% недоимки.

Приравнивание заниженной цены к кадастровой стоимости касается только объектов недвижимости, которые были приобретены в собственность после 2016 года. Купленные ранее квартиры облагаются налогом, исходя из цены в ДКП.

Недоимка определяется путём выявления разницы между не уплаченным объёмом НДФЛ и тем, который рассчитан, исходя из кадастровой стоимости.

Например, продавец получил по сделке 1 000 000 рублей – необлагаемую налогом сумму. Но кадастровая стоимость жилья 1 500 000 рублей, поэтому рыночная цена должна быть не меньше 70% от этой суммы, то есть – не ниже 1 050 000 рублей.

После подачи декларации налоговики произвели свои расчёты, принудив уплатить НДФЛ с 50 000 рублей, что составило 6 500. Но так как данная сумма не была внесена в декларацию, то должнику начислили пени в размере 20% недоимки за месяц – 1 300 рублей. При дальнейшей просрочке эта сумма будет увеличиваться до тех пор, пока инспекция не взыщет её через Службу судебных приставов.

Удержание НДФЛ производится по преимуществу независимо от цены квартиры при купле и продаже. В первую очередь на налогообложение влияет срок нахождения недвижимости в собственности. В определённых случаях можно воспользоваться налоговыми льготами, снизив, или аннулировав предусмотренный платёж в ФНС.

Когда доход облагается налоговыми отчислениями, а когда НДФЛ не платится?

С дохода от продажи квартиры берутся налоговые отчисления даже в тех случаях, если была продана вся жилплощадь или только ее часть.

Указание данных в договоре купли-продажи в качестве продающей стороны уже является основанием для заполнения декларации и расчета НДФЛ.

Налогооблагаемую базу составляет сумма, вырученная при продаже жилья. Но это вовсе не означает, что нужно платить 13 или 30% с вырученных средств.

Существует ряд законодательных норм, которые позволяют уменьшить сумму отчислений или вовсе отменить их.

Подоходный налог не берется в случаях, если:

• Квартира была куплена до 01.01.2016 года, и на момент продажи прошло полных 36 месяцев владения имуществом.
• Помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% от кадастровой стоимости.
• Жилье продано по той же цене, что и было приобретено, и эта сумма не меньше чем 70% кадастровой стоимости.

Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи.

Для недвижимого имущества, право владение, на которое было получено в результате наследования, дарения, приватизации, сроки продажи не изменяются, независимо от того в какой период была оформлена собственность и прошло ли более или менее 3 лет. На эти квартиры распространяется правило трех лет, по истечении которых владелец освобождается от налога.

Те лица, что стали собственниками помещения после 01.01.2016 года смогут реализовать жилой объект, без необходимости уплачивать проценты на доход, по истечении 60 месяцев с момента вступления в права собственности.

Во всех случаях налог взимается с дохода, а не с вырученной суммы. Если квартира была унаследована, приватизирована или подарена, а 3-х или 5-летний срок еще не истек, то сумму налогообложения можно уменьшить на 1 миллион рублей.

Теперь вы знаете об облагаемой и не облагаемой налогом сумме.

Размер налога и база для его начисления

Налог на доходы физических лиц при продаже жилья составляет 13%. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Она применяется только для резидентов, т. е. лиц, проживающих в стране свыше 183 дней в году. Для нерезидентов ставка приравнена к 30%.

С какой же суммы берётся налог? Он уплачивается с налоговой базы, которой считается доход, вырученный от продажи недвижимости. Иными словами, стоимость квартиры, обозначенная в договоре, – это основа для расчёта НДФЛ.

Сумма налога переводится по реквизитам, которые вы можете узнать в налоговой службе по месту жительства. Платёж можно осуществить через любой банк, предоставляющий такую услугу. Переводы в личном кабинете интернет-банка также подойдут для этих целей.

ÐовÑе ÑÑÐ»Ð¾Ð²Ð¸Ñ Ð²ÑплаÑÑ Ð¿Ð¾Ð´Ð¾Ñодного налога Ñ Ð¿Ñодажи кваÑÑиÑÑ

Ðо 2016 года пÑÐ¾Ð´Ð°Ð²ÐµÑ Ð½ÐµÐ´Ð²Ð¸Ð¶Ð¸Ð¼Ð¾ÑÑи обÑзан бÑл ÑплаÑиÑÑ Ð¿Ð¾ Ñделке ÐÐФРпÑи пÑодаже кваÑÑиÑÑ, наÑодÑÑейÑÑ Ð¼ÐµÐ½ÐµÐµ 3 Ð»ÐµÑ Ð² ÑобÑÑвенноÑÑи. Ð, наобоÑоÑ, необÑодимоÑÑи ÑаÑÑÑиÑÑваÑÑÑÑ Ñ Ð±ÑджеÑом не возникало, еÑли пÑодавалоÑÑ Ð¿Ð¾Ð¼ÐµÑение, владение коÑоÑÑм длилоÑÑ Ð´Ð¾Ð»ÑÑе ÑÑого ÑÑока. 

ÐÑавила пÑÐ¸Ð¼ÐµÐ½ÐµÐ½Ð¸Ñ Ð»ÑгоÑÑ Ð¸Ð·Ð¼ÐµÐ½Ð¸Ð»Ð¸ÑÑ Ñ 1 ÑнваÑÑ 2016 года. С ÑÑого моменÑа поÑÑдок ÑаÑÑеÑа налогов по «кваÑÑиÑнÑм» Ñделкам ÑазделÑÐµÑ Ð²Ñе пÑодаваемÑе обÑекÑÑ Ð½Ð° две каÑегоÑии: пÑиобÑеÑеннÑе до наÑала 2016 года и поÑле наÑала 2016 года. Ðапомним, оÑÑÑÐµÑ Ð²Ð»Ð°Ð´ÐµÐ½Ð¸Ñ Ð½Ð°ÑинаеÑÑÑ Ñо Ð´Ð½Ñ ÑегиÑÑÑаÑии, Ñказанной в вÑпиÑке из гоÑÑееÑÑÑа. ÐÑи ÑÑом неважно, бÑла кваÑÑиÑа кÑплена, пÑиваÑизиÑована или полÑÑена инÑм пÑÑем.

 

То еÑÑÑ, пÑодажа кваÑÑиÑÑ, наÑодÑÑейÑÑ Ð² ÑобÑÑвенноÑÑи Ñ 2018 года, без вÑплаÑÑ Ð¿Ð¾Ð´Ð¾Ñодного налога возможна не Ñанее 2023 года.

ÐнÑеÑеÑно, ÑÑо в пÑоÑлом Ð´Ð»Ñ ÑаÑÑеÑа ÐÐФРимела знаÑение ÑÑоимоÑÑÑ Ñделки по пÑодаже, заÑÐ²Ð»ÐµÐ½Ð½Ð°Ñ Ð² договоÑе. ЭÑо в ÑÐ²Ð¾Ñ Ð¾ÑеÑÐµÐ´Ñ Ð¿ÑовоÑиÑовало ÑалÑÑиÑикаÑÐ¸Ñ Ð±Ð¾Ð»ÑÑого ÑиÑла Ñделок: ÑÑоÑонÑ, договаÑиваÑÑÑ Ð¾ кÑпле-пÑодажи недвижимоÑÑи по ÑеалÑной Ñене, пÑопиÑÑвали в оÑиÑиалÑном ÑоглаÑении заниженнÑÑ ÑÑоимоÑÑÑ, Ð´Ð°Ð±Ñ ÑнизиÑÑ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³.

Ðднако Ñ ÑÑими ÑаÑÑÑми попÑÑками иÑкÑÑÑÑвенно ÑнизиÑÑ ÑÑÐ¼Ð¼Ñ Ð¿Ð¾Ð´Ð¾Ñодного налога Ñ Ð¿Ñодажи кваÑÑиÑÑ ÑвÑзано еÑе одно ÑÑавниÑелÑно недавнее изменение в законодаÑелÑÑÑве. Ðо новÑм пÑавилам ÑÑоÑÐ¾Ð½Ñ Ñделки обÑÐ·Ð°Ð½Ñ ÑÑÑанавливаÑÑ Ð² договоÑе ÑÑоимоÑÑÑ Ð¾Ð±ÑекÑа в ÑазмеÑе не менее 70% Ð¾Ñ ÐµÐ³Ð¾ кадаÑÑÑовой ÑÑоимоÑÑи. Ð ÑлÑÑае, еÑли ÑÑоимоÑÑÑ Ð¿Ð¾ договоÑÑ Ð½Ð¸Ð¶Ðµ, полÑÑеннÑй доÑод пÑиÑавниваÑÑ Ðº кадаÑÑÑовой ÑÑоимоÑÑи Ñ ÐºÐ¾ÑÑÑиÑиенÑом 0,7. Таким обÑазом знаÑиÑелÑного Ð·Ð°Ð½Ð¸Ð¶ÐµÐ½Ð¸Ñ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ð° не пÑоиÑÑодиÑ. Ðоложение оÑноÑиÑÑÑ Ðº недвижимоÑÑи, пÑиобÑеÑенной поÑле 2016 года.

Правовая база и изменения в ней

Налоговое законодательство в РФ однозначно определяет, что при продаже недвижимости продавцом в обязательном порядке уплачиваются налоговые отчисления с полученной прибыли. Данная норма прописана в статье 217.1 НК РФ.

Закон разграничивает продавцов на три категории:

• уплачивающих налог полностью;
• имеющих право на налоговые вычеты;
• освобожденных от налоговых выплат.

В 2016 году установленные в статье 217.1 НК РФ правила были пересмотрены и изменены.

Правки коснулись той части, что освобождает бывшего собственника от налоговых отчислений. До конца 2015 года действовала норма, при которой после трех лет владения недвижимым имуществом его можно было продать без необходимости отчисления налогов.

С начала 2016 года это срок увеличился до 5 лет. Правило коснулось квартир и домов, приобретенных уже после 01.01.2016 года. Имущество, обретенное до этой даты, рассчитывается по старым нормативам – 3 года.

Закон разделяет продавцов на две категории:

• Резиденты РФ.
• Нерезиденты страны.

.

Резиденты России уплачивают стандартные 13%, а те, кто к ним не относится – 30%.

До 2019 года освобождение от уплаты налоговых ставок распространялось исключительно на резидентов, но 27.11.2018 был принят Федеральный закон №424, который уравнял владельцев в правах независимо от их гражданского статуса.

С 1 января 2019 года нерезиденты, которые продают недвижимость на территории РФ, освобождаются от необходимости уплачивать 30% с полученной суммы, при условии, что они владеют имуществом 3 или 5 лет.

Советуем почитать:

• Законные способы сэкономить: как не платить налог с продажи квартиры?
• Порядок уплаты налога с продажи квартиры. Расчет суммы и освобождение от НДФЛ
• Правила для льготников по налогу при продаже квартиры: кто освобождается от отчислений и другие нюансы
• Налог с продажи квартиры в зависимости от срока владения. Нужно ли платить, если жилье более 3 лет в собственности?
• Как сэкономить на выплате налога с прибыли при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку?

Применение имущественного вычета

Максимальная сумма имущественного вычета при продаже квартиры равна 1 миллион рублей.

Уменьшить налогооблагаемую сумму могут продавцы, которые продали свою собственность ранее установленного трёхлетнего или пятилетнего срока.

Владельцы жилья, не являющиеся резидентами РФ, не смогут воспользоваться правом на получение вычета. Льгота предоставляется лишь плательщикам подоходного налога по ставке 13%.

Исчисление вычета связано с определенными законодательными нюансами, которые не ощутимы при реализации объекта одним собственником, но имеют вариации при продаже долевой собственности. Существует два варианта исчисления налогового вычета при реализации долей:

1. Две или более частей имущества были проданы одновременно по одному договору купли-продажи до истечения трех- или пятилетнего срока владения. В этом случае с общей суммы продажи вычитается миллион, который распределяется между собственниками соразмерно их долям (50/50 или 30/70 или 40/60 и т.д.).
2. Доли продаются отдельно по разным договорам купли-продажи. В этом случае каждый продавец имеет право уменьшить полученную им сумму на 1 000 000 рублей.

При продаже нескольких объектов в один календарный год можно применить в совокупности только 1 миллион вычета.

ШÑÑÐ°Ñ Ð·Ð° неÑплаÑÑ

Уклонение Ð¾Ñ ÑплаÑÑ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ð¾Ð² или подаÑа заведомо ложной инÑоÑмаÑии влеÑÐµÑ Ð·Ð° Ñобой админиÑÑÑаÑивнÑÑ Ð¸Ð»Ð¸ ÑголовнÑÑ Ð¾ÑвеÑÑÑвенноÑÑÑ. ÐаÑÑÑиÑÐµÐ»Ñ Ð³ÑÐ¾Ð·Ð¸Ñ ÑÑÑÐ°Ñ Ð´Ð¾ 100 ÑÑÑÑÑ ÑÑблей, а в некоÑоÑÑÑ ÑлÑÑаÑÑ Ð´Ð°Ð¶Ðµ лиÑение ÑÐ²Ð¾Ð±Ð¾Ð´Ñ Ð´Ð¾ ÑÑÐµÑ Ð»ÐµÑ. ÐÑедÑÑмоÑÑÐµÐ½Ñ Ð¸ ÑанкÑии за неÑоблÑдение ÑÑоков подаÑи деклаÑаÑии поÑле пÑодажи кваÑÑиÑÑ. ÐÑÑÐµÑ Ð¿Ð¾ подоÑÐ¾Ð´Ð½Ð¾Ð¼Ñ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ñ Ð² 2018 годÑ, еÑли он оказалÑÑ Ð¿ÑоÑÑоÑен, бÑÐ´ÐµÑ Â«ÑÑоиÑÑ» налогоплаÑелÑÑÐ¸ÐºÑ ÑÑÑаÑа в 5% за каждÑй меÑÑÑ Ð¿ÑоÑÑоÑки подаÑи деклаÑаÑии (но не менее 1000 ÑÑблей и не более 30% обÑей ÑÑÐ¼Ð¼Ñ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ð°).

Ðпоздание же Ñ ÑплаÑой налога пÑÐ¸Ð²ÐµÐ´ÐµÑ Ðº наÑиÑÐ»ÐµÐ½Ð¸Ñ Ð¿ÐµÐ½ÐµÐ¹. Ðни ÑаÑÑÑиÑÑваÑÑÑÑ, как 1/300 клÑÑевой ÑÑавки ЦенÑÑобанка РФ за каждÑй Ð´ÐµÐ½Ñ Ð¿ÑоÑÑоÑки Ð¾Ñ ÑÑÐ¼Ð¼Ñ Ð·Ð°Ð´Ð¾Ð»Ð¶ÐµÐ½Ð½Ð¾ÑÑи â в пеÑвÑй меÑÑÑ, далее ÑаÑÑÐµÑ Ð¿ÑоизводиÑÑÑ Ð¸ÑÑÐ¾Ð´Ñ Ð¸Ð· 1/150 дейÑÑвÑÑÑей клÑÑевой ÑÑавки. Ðапомним, ÑÑо Ñ 12 ÑевÑÐ°Ð»Ñ 2018 года ее ÑÐ°Ð·Ð¼ÐµÑ ÑоÑÑавлÑÐµÑ 7,5%.

 

Общие правила уплаты с продажи

Продавец, согласно нормам статьи 220 НК РФ, уплачивает НДФЛ тогда, когда проданное им жильё находилось в собственности менее 5 лет. В прошествии пятилетнего срока обязательство по налогообложению с продажи недвижимости аннулируются, и квартира участвует в сделке без удержаний налоговых сумм государству. Цена, установленная при продаже и покупке, в этих случаях значения не имеет.

Бывает так, что ничего платить не надо и после 3 лет нахождения жилья в собственности. Это случаи, когда:

1. Квартира куплена до 1.01.16 г.
2. Или приватизирована, подарена, унаследована, получена по договору ренты.

Такие случаи также допускают отмену налоговых обязательств. То же касается жилья, которое продано дешевле, чем за один миллион – налогом оно не облагается. Налог уплачивается в размере 13% от цены объекта, за минусом 1 миллион.

В остальных случаях, независимо от стоимости объекта при его продаже и покупке, НДФЛ удерживается обязательно. Но здесь у собственника жилья существует возможность погасить удержание имущественным вычетом, если это не противоречит законодательству.

Если налогоплательщик проживает не там, где прописан или продал недвижимость, то для смены отделения ФНС ему нужно написать заявление начальнику отделения с указанием причин.

Расчёт может осуществляться следующим образом. Например, квартира продана за 2 000 000 рублей. Налог в размере 13% рассчитывается с суммы в 1 000 000. Это составит 130 000, которые будут удержаны с бывшего собственника.

Установленная в ДКП цена не должна быть ниже, чем 70% кадастровой стоимости. Например, если кадастровая стоимость составляет 2 500 000 рублей, то продать квартиру нельзя ниже, чем за 1 750 000 рублей.

Как заполнить декларацию на веб-сайте Налогия

Выберите, пожалуйста, в меню «Декларация 3-НДФЛ» / «Заполнить онлайн». На этапе «Данные» Вам нужно будет внести данные о себе. Затем, на этапе «Доходы» надо выбрать блок «Продажа». В блоке «Продажа» Вам надо будет внести информацию об источнике дохода (покупателе), сумму продажи и некоторые другие данные. Подсказки программы помогут Вам все сделать правильно.

После блока «Продажа» Вам не надо будет отвечать ни на один вопрос, и на этапе «Вычеты» ничего вносить не нужно (если у Вас нет каких-либо других причин для декларирования).

Чтобы перейти к заполнению налоговой декларации 3-НДФЛ на нашем веб-сайте, нажмите, пожалуйста, кнопку Далее ниже.

Ðак подаÑÑ Ð½ÑлевÑÑ Ð´ÐµÐºÐ»Ð°ÑаÑÐ¸Ñ Ð¿Ñи пÑодаже кваÑÑиÑÑ

СÑÑеÑÑвенно ÑнизиÑÑ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³ на имÑÑеÑÑво пÑи пÑодаже кваÑÑиÑÑ (а в некоÑоÑÑÑ ÑлÑÑаÑÑ Ð¸ ÑвеÑÑи его к нÑлÑ) Ð¿Ð¾Ð¼Ð¾Ð¶ÐµÑ Ð¸Ð¼ÑÑеÑÑвеннÑй вÑÑеÑ. ÐÐ»Ð°Ð´ÐµÐ»ÐµÑ Ð¶Ð¸Ð»ÑÑ Ð²Ð¿Ñаве Ñам вÑбÑаÑÑ Ð½Ð°Ð¸Ð±Ð¾Ð»ÐµÐµ вÑгоднÑй и ÑдобнÑй ваÑÐ¸Ð°Ð½Ñ ÑÐ½Ð¸Ð¶ÐµÐ½Ð¸Ñ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ð¾Ð²Ð¾Ð¹ базÑ:

• ФикÑиÑованнÑй вÑÑÐµÑ Ð² ÑазмеÑе 1 миллиона ÑÑблей. ÐÐ»Ñ Ð½ÐµÐ³Ð¾ не ÑÑебÑеÑÑÑ Ð½Ð¸ÐºÐ°ÐºÐ¾Ð¹ дополниÑелÑной докÑменÑаÑии о ÑÑаÑÐ°Ñ Ð¸ ÑаÑÑодаÑ.
• ÐÑÑÐµÑ Ð¿Ð¾ ÑазмеÑÑ Ð¿ÑоизводÑÑвеннÑÑ ÑаÑÑодов. ÐÑоÑмлÑеÑÑÑ Ð½Ð° оÑновании докÑменÑалÑнÑÑ Ð´Ð¾ÐºÐ°Ð·Ð°ÑелÑÑÑв: Ñеков, накладнÑÑ Ð¸ акÑов по ÑемонÑÑ, договоÑов ипоÑеÑного кÑедиÑÐ¾Ð²Ð°Ð½Ð¸Ñ Ð¸ Ñ.д.

ÐбÑаÑиÑе внимание, на имÑÑеÑÑвеннÑй вÑÑÐµÑ Ð½Ðµ имеÑÑ Ð¿Ñава ÑобÑÑвенники, полÑÑивÑие кваÑÑиÑÑ Ð² ÑезÑлÑÑаÑе наÑÐ»ÐµÐ´Ð¾Ð²Ð°Ð½Ð¸Ñ Ð¸Ð»Ð¸ пÑиваÑизаÑии.

Ð ÑлÑÑае, еÑли имÑÑеÑÑвеннÑй вÑÑÐµÑ Ñнизил ÑÐ°Ð·Ð¼ÐµÑ Ð¿Ð¾Ð»ÑÑенного доÑода до нÑлÑ, налогоплаÑелÑÑик вÑе Ñавно обÑзан подаÑÑ Ð´ÐµÐºÐ»Ð°ÑаÑÐ¸Ñ Ð² налоговÑÑ Ð¸Ð½ÑпекÑиÑ. ÐокÑÐ¼ÐµÐ½Ñ Ð±ÑÐ´ÐµÑ ÑикÑиÑоваÑÑ ÑÑÐ¼Ð¼Ñ Ð¿Ð¾Ð»ÑÑенного Ð¾Ñ Ð¿Ñодажи доÑода, обоÑновÑваÑÑ Ð¸Ð¼ÑÑеÑÑвеннÑй вÑÑеÑ, а знаÑиÑ, подÑвеÑÐ´Ð¸Ñ Ð¾ÑÑÑÑÑÑвие налоговÑÑ Ð´Ð¾Ð»Ð³Ð¾Ð² пеÑед бÑджеÑом. ÐÑоÑе говоÑÑ, Ð¿Ð¾Ð´Ð°Ð½Ð½Ð°Ñ Ð´ÐµÐºÐ»Ð°ÑаÑÐ¸Ñ ÑвлÑеÑÑÑ Ð¿Ð¾Ð´ÑвеÑждением налиÑÐ¸Ñ Ð¿Ñава ÑнизиÑÑ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³ Ð¾Ñ Ð¿Ñодажи недвижимоÑÑи. ÐмеÑÑе Ñ Ñем в 2018 Ð³Ð¾Ð´Ñ Ð¿Ñи пÑодаже кваÑÑиÑÑ Ð¿Ð¾ иÑÑеÑении 3-леÑнего пеÑиода Ð²Ð»Ð°Ð´ÐµÐ½Ð¸Ñ (Ð´Ð»Ñ ÑобÑÑвенноÑÑи, попадаÑÑей под ÑÑаÑÑÑ ÑедакÑÐ¸Ñ Ð·Ð°ÐºÐ¾Ð½Ð°) деклаÑаÑÐ¸Ñ Ð¿Ð¾Ð´Ð°Ð²Ð°ÑÑ Ð½Ðµ нÑжно.

ÐÑклÑÑÐµÐ½Ð¸Ñ Ð¿Ñи ÑплаÑе подоÑодного налога в 2018 годÑ

РнекоÑоÑÑÑ ÑиÑÑаÑиÑÑ Ð¿ÐµÑиод вÑплаÑÑ Ð¿Ð¾Ð´Ð¾Ñодного налога пÑи договоÑе кÑпли-пÑодажи кваÑÑиÑÑ Ð² пеÑиод поÑле ÑнваÑÑ 2016 года вÑе Ñак же оÑиенÑиÑован на коÑоÑкий, Ñо еÑÑÑ ÑÑеÑлеÑний ÑÑок. Так, ÐÐÐ¤Ð Ñ Ð¿Ñодажи кваÑÑиÑÑ, наÑодÑÑейÑÑ Ð¼ÐµÐ½ÐµÐµ 3 Ð»ÐµÑ Ð² ÑобÑÑвенноÑÑи (а не 5 â как в обÑÑнÑÑ ÑлÑÑаÑÑ) не ÑаÑÑÑиÑÑваеÑÑÑ, еÑли пÑаво на ÑобÑÑвенноÑÑÑ Ð±Ñло полÑÑено в ÑезÑлÑÑаÑе наÑледованиÑ, пÑиваÑизаÑии, даÑÐµÐ½Ð¸Ñ Ð¸Ð»Ð¸ заклÑÑÐµÐ½Ð¸Ñ Ð´Ð¾Ð³Ð¾Ð²Ð¾Ñа пожизненного ÑодеÑжаниÑ.

ЧÑо же ÑÑо ознаÑаеÑ? ÐÑли ÑобÑÑвенник ÑеÑÐ¸Ñ Ð¿ÑодаÑÑ ÐºÐ²Ð°ÑÑиÑÑ, коÑоÑой он владееÑ, напÑимеÑ, 4 года, Ñо ÐµÐ¼Ñ Ð¿ÑидеÑÑÑ Ð·Ð°Ð¿Ð»Ð°ÑиÑÑ ÐÐФÐ, еÑли ÑÑÐ¾Ñ Ð¾Ð±ÑÐµÐºÑ Ð¾Ð½ кÑпил, и, наобоÑоÑ, не пÑидеÑÑÑ, еÑли изнаÑалÑно ее емÑ, Ñкажем, подаÑили.

ÐовоÑÑ Ð¾ ÑазлиÑнÑÑ Ð²Ð¾Ð·Ð¼Ð¾Ð¶Ð½Ð¾ÑÑÑÑ ÑнизиÑÑ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³ пÑи пÑодаже кваÑÑиÑÑ ÑÑÐ¾Ð¸Ñ ÑпомÑнÑÑÑ Ð¸ еÑе Ð¾Ð´Ð½Ñ Ð²Ð°Ð¶Ð½ÑÑ Ð²ÐµÑÑ, коÑоÑÐ°Ñ Ð²Ð¾Ð»Ð½ÑÐµÑ Ð¼Ð½Ð¾Ð³Ð¸Ñ ÑобÑÑвенников жилÑÑ, ÑеÑивÑиÑÑÑ Ð½Ð° ÑÐ´ÐµÐ»ÐºÑ Ñ Ð¾Ð±ÑекÑом недвижимоÑÑи. Ðакой подоÑоднÑй налог Ñ Ð¿Ñодажи кваÑÑиÑÑ Ð¿Ð»Ð°ÑÑÑ Ð»ÑгоÑнÑе Ñлои наÑелениÑ? Ð ÑÑÑ, к ÑожалениÑ, говоÑиÑÑ Ð¾ какиÑ-либо налоговÑÑ Ð¿Ð¾ÑлаблениÑÑ Ð½Ðµ пÑиÑодиÑÑÑ. ÐополниÑелÑнÑÑ Ð»ÑÐ³Ð¾Ñ Ð´Ð»Ñ Ð¿ÐµÐ½ÑионеÑов, инвалидов и дÑÑÐ³Ð¸Ñ ÐºÐ°ÑегоÑий гÑаждан Ñ Ð¾ÑобÑм ÑÑаÑÑÑом не пÑедÑÑмоÑÑено.

Правила расчета НДФЛ по сделке

Если договор не попадает под действие ст. 217.1 НК РФ, придется заплатить в бюджет определенную сумму. При этом в калькуляции можно учесть налоговый вычет с продажи квартиры.

Алгоритм начислений выглядит следующим образом:

(ЦК – В) × 13%, где

ЦК – цена квартиры, указанная в договоре;

В – имущественный вычет.

Альтернативным вариантом становится вычет расходов. При расчете налоговой базы продавец вправе уменьшить реализационную стоимость на издержки:

• цена покупки жилого помещения и земельного участка под ним;
• затраты на строительство и реконструкцию недвижимости;
• платежи по договору ренты;
• прочие расходы, связанные с приобретением объекта.

Условием получения этого вида вычета является документальное подтверждение. В качестве доказательств подойдут квитанции, чеки, сметы с платежными поручениями и другое.

Пример: Гражданин Петров продает квартиру за 1200 000 рублей. Недвижимость находилась в собственности 1 год и была приобретена за 800 000. Продавец обязан заплатить НДФЛ. Рассчитать его он вправе по двум схемам.

Петрову выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в фиксированном размере. Сделать это можно неоднократно. Обязательным условием станет соблюдение лимита в течение 1 года.

1. При продаже недвижимости ниже действующей кадастровой стоимости договорная цена перестает иметь значение. Облагаемую базу определяют по утвержденной на текущий год оценке с поправкой на коэффициент в 0,7. Условием становится включение данных в ЕГРН.
2. При отчуждении долевой собственности налоговая база рассчитывается пропорционально владению. Так, если общая стоимость квартиры составляет 3 000 000, а гражданину принадлежит только 1/3, под обложение попадет выручка в 1 000 000 рублей. При продаже жилья, находящегося в совместной собственности, НДФЛ распределяется между всеми владельцами в равных объемах.

Дополнением к декларации станет копия договора купли-продажи, а также квитанции и чеки, подтверждающие фактические затраты на приобретение недвижимости.

Порядок уплаты

Расчет налоговой суммы, как и ее уплата, ложится на плечи продавца. Налоговый орган обязан лишь проверить поданную декларацию и принять оплату в бюджет. В случае уклонения от выплат налоговая инспекция имеет право применить к налогоплательщику штрафные санкции.

Налоги за полученные доходы уплачиваются в любое время, но не позднее, чем истечет срок подачи декларации за тот календарный год, в котором была продана квартира. Последний день декларации доходов в РФ – 30 апреля. Доходы, полученные в 2019 году, должны быть задекларированы до 30 апреля 2020 года.

Продавец уплачивает налоговую ставку в следующем порядке:

1. Собирает документы для подачи в налоговую. В этот перечень входит договор купли-продажи, выписка из ЕГРН о передачи прав владения, копия паспорта, документ о получении средств – расписка, квитанция о переводе или др.
2. Заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой указывает сумму продажи и расчет налога.
3. При использовании права на налоговый вычет необходимо составить заявление на его предоставление.
4. Все бумаги подаются в ФНС для проверки. Инспекторы обязаны сверить данные и проверить расчеты в течение 10 дней.
5. После проверки налогоплательщик извещается о результатах. При необходимости он должен будет представить дополнительные документы или исправить неточности в расчетах.
6. Если результаты проверки удовлетворительные, то продавцу предоставляются реквизиты для оплаты налога.

На оплату исчисленного процента отводится достаточно времени. По желанию продавец может уплатить сумму в любое время, но не позднее 15 июля следующего за отчетным годом. Если квартира продается в 2019 году, то подать декларацию необходимо не позднее 30.04.2020, а уплатить деньги не позже 15.08.2020.

Недвижимость, которая продается по истечении 3-х или 5-ти лет, освобождается от уплаты налога. В остальных случаях размер налогооблагаемой ставки может быть уменьшен. При неуплате налоговых отчислений налогоплательщик подвергается штрафным санкциям.

Пример расчета НДФЛ при покупке и продаже квартиры в одном году

Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

Звонок по всей России бесплатный 8 800 350-94-43

Пример 3

Щербакова Кристина продала квартиру, которую унаследовала от бабушки, за 2 400 000 рублей. Вместо нее она купила другую квартиру за 2 600 000 рублей. За прошедший год Щербакова заработала 900 000 рублей зарплаты.

С продажи нужно заплатить НДФЛ. Расходов не было, значит, можно применить только вычет. База равна: 2 400 000 — 1 000 000 = 1 400 000. НДФЛ: 1 400 000 × 13% = 182 000 рублей.

С покупки квартиры можно получить имущественный вычет. База за год складывается из зарплаты и доходов от продажи унаследованной квартиры: 900 000 + 1 400 000 = 2 300 000 рублей. Но имущественный вычет максимально равен 2 000 000 рублей, следовательно, вернуть можно только: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей, хотя было уплачено больше.

В результате взаимозачета сумма возврата уменьшается на размер налога, который нужно заплатить с продажи квартиры: 260 000 — 182 000 = 78 000 рублей. Эта сумма будет возвращена госпоже Щербаковой.

В декларации это будет выглядеть так:

1. В Приложении 7 вы укажете информацию о купленной недвижимости и размере расходов.
2. На листе Приложения 6 вы запишите использование вычета за продажу.
3. В листе Приложения 1 нужно указать все доходы и НДФЛ по ним.
4. В Разделе 2 осуществляете сам взаимозачет. Итог — остаток к возврату.

Если продана доля

Каждый продавец заполняет декларацию отдельно, то есть, например, если супруги продали квартиру, которая была в их долевой собственности (у каждого было по 1/2), каждый из супругов заполняет декларацию. При этом каждый указывает половину суммы продажи.

Если продана доля, максимальный размер вычета, описанного выше, 1 миллион рублей, умноженный на долю. То есть, если, например, доля 1/2, максимальный размер вычета составит 500 тысяч рублей, а если Вы уменьшаете выручку (рассчитывая налог) на расходы, Вы можете учесть только половину от всех расходов на всю квартиру.

Долю в праве собственности на имущество нужно отличать от доли в имуществе, выделенной в натуре. Если были проданы доли в имуществе, выделенные в натуре, вычет каждым из продавцов может быть применен в полном объеме, то есть каждым по 1 миллиону рублей. Если же проданы доли в праве долевой собственности, то вычет надо распределять.

СÑоки ÑплаÑÑ Ð¿Ð¾Ð´Ð¾Ñодного налога и подаÑи оÑÑеÑноÑÑи

Ð Ð°Ð·Ð¼ÐµÑ Ð¿Ð¾Ð»ÑÑенного пÑи пÑодаже кваÑÑиÑе доÑода оÑÑажаеÑÑÑ Ð² деклаÑаÑии 3-ÐÐФÐ. ÐалогоплаÑелÑÑик â ÑизлиÑо ÑамоÑÑоÑÑелÑно ÑаÑÑÑиÑÑÐ²Ð°ÐµÑ ÑÑÐ¼Ð¼Ñ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ð°, ÑказÑÐ²Ð°Ñ ÐµÐµ в деклаÑаÑии. ÐÑÑÐµÑ Ð´Ð¾Ð»Ð¶ÐµÐ½ поÑÑÑпиÑÑ Ð² ÐФÐС не позднее 30 апÑÐµÐ»Ñ Ð³Ð¾Ð´Ð°, ÑледÑÑÑего за ÑовеÑÑением Ñделки. ÐаÑа Ð¼Ð¾Ð¶ÐµÑ Â«Ð¿Ð»Ð°Ð²Ð°ÑÑ» Ñ ÑÑеÑом гоÑÑдаÑÑÑвеннÑÑ Ð¿Ñаздников. РпÑимеÑÑ, 3-ÐÐФРза 2016 год пÑи пÑодаже кваÑÑиÑÑ Ñледовало подаÑÑ Ð½Ðµ позднее 3 маÑ. ÐналогиÑнÑй пеÑÐµÐ½Ð¾Ñ Ð´Ð°ÑÑ Ð¿Ð¾Ð´Ð°Ñи оÑÑеÑноÑÑи по Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ñ Ñ Ð¿Ñодажи недвижимоÑÑи ÑизиÑеÑÐºÐ¸Ñ Ð»Ð¸Ñ Ð¿ÑоизоÑел и в ÑÑом годÑ: ближайÑий поÑле ÑÑÑановленной даÑÑ ÑабоÑий Ð´ÐµÐ½Ñ â 3 маÑ.

ФакÑиÑеÑÐºÐ°Ñ ÑплаÑа налога Ñ Ð¿Ñодажи кваÑÑиÑÑ Ð² бÑÐ´Ð¶ÐµÑ Ð¾Ð³ÑаниÑена 15 иÑÐ½Ñ ÑледÑÑÑего за Ñделкой года.

ÐодаÑÑ 3-ÐÐФРпÑи пÑодаже кваÑÑиÑÑ Ð¼Ð¾Ð¶Ð½Ð¾ как лиÑно, Ñак и ÑеÑез ÑайÑÑ ÐоÑÑÑлÑг или ФÐС.

ÐеклаÑаÑÐ¸Ñ ÑоÑÑÐ¾Ð¸Ñ Ð¸Ð· ÑледÑÑÑÐ¸Ñ Ñазделов:

· ТиÑÑлÑнÑй лиÑÑ Ñ Ð¾Ð±Ñей инÑоÑмаÑией о налогоплаÑелÑÑике;

· Раздел 1 оÑÑÐ°Ð¶Ð°ÐµÑ Ð¿Ð¾Ð´Ð»ÐµÐ¶Ð°ÑÑÑ ÑплаÑе ÑÑÐ¼Ð¼Ñ Ð¿Ð¾Ð´Ð¾Ñодного налога;

· Раздел 2 оÑÑÐ°Ð¶Ð°ÐµÑ ÑаÑÑÐµÑ Ð½Ð°Ð»Ð¾Ð³Ð¾Ð²Ð¾Ð¹ базÑ;

· ÐиÑÑ РпоказÑÐ²Ð°ÐµÑ Ð´Ð¾Ñод Ð¾Ñ Ð¿Ñодажи кваÑÑиÑÑ

· ÐиÑÑ Ð2 показÑÐ²Ð°ÐµÑ ÑÑÐ¼Ð¼Ñ Ð¸Ð¼ÑÑеÑÑвенного вÑÑеÑа.

ÐодÑобнее о Ñом, как заполниÑÑ ÑизлиÑÑ Ð´ÐµÐºÐ»Ð°ÑаÑÐ¸Ñ 3-ÐÐФРза 2017 год ÑиÑайÑе здеÑÑ.