Купля и продажа квартиры

Процедура оценки квартиры

Оценка квартиры может понадобиться для разных целей. В одном случае – это требование закона, без выполнения которого невозможны никакие правовые действия с недвижимостью, в другом – инициатива владельца, вызванная желанием объективно оценить собственные активы.

К основным причинам, объясняющим, зачем нужна оценка рыночной стоимости квартиры или другого объекта недвижимости, можно отнести необходимость:

• иметь объективные сведения о стоимости имущества для принятия правильного управленческого решения руководством компании или инвесторами;
• сообщить кредитным организациям точную цену имущества, которое станет предметом залога при выдаче кредита;
• совершить сделку купли-продажи. В этом случае реальная стоимость важна как для покупателя, так и для продавца.

Кроме того, оценочная стоимость квартиры – важный фактор при сдаче недвижимости в аренду. Этими сведениями должны располагать и арендодатели, и арендаторы.

Узнайте подробнее, в каких ситуациях проводится обязательная оценка квартиры.

Общие сведения

Способы проведения оценки недвижимости

С помощью Экспертных Агентств или независимых оценщиков

Заказчик для проведения независимой оценки своего имущества может обратиться к любому оценщику, при этом важно проверить у него наличие лицензии на соответствующую деятельность и участие его в СРО. Без наличия лицензии и сертификата оценка может быть признана недействительной

Стоимость услуг оценки по рынку от 3000 до 5000 рублей, сроки проведения – 3 – 7 дней. Естественно, что ее можно провести быстрее за отдельную плату. Подготовленный отчет об оценке квартиры имеет срок действия не более месяца с момента выдачи клиенту. Такая официальная оценка может понадобиться в ряде случаев, которые мы рассмотрим далее.

С помощью риэлтерских агентств

В агентствах недвижимости часто предлагают провести оценку по имеющимся на сайтах калькуляторам оценки, которые собирают статистическую информацию чаще всего по размещенным объявлениям. Кроме того, консультации с практикующим риэлтором, а лучше с двумя или тремя, может дать вам реальную рыночную картину, так как риэлторы имеют информацию не из абстрактных объявлений, а на основе реально проведенных сделок с недвижимостью

Важно понимать, что риэлтор, в случае ведения сделки, будет заинтересованным лицом, так как свой доход он получает в виде процента с продажи недвижимости. В его интересах завышение стоимости объекта

Самостоятельная оценка

Может быть проведена по информации, выложенной в интернете, на сайтах недвижимости, на досках объявлений, по информации, полученной от знакомых, которые занимались продажей или покупкой квартир в недалеком прошлом. Такая оценка будет приблизительной и, скорее всего, сильно завышенной, так как не будут учтены результаты реальных сделок с выставленной на продажу недвижимостью. Как провести самостоятельную оценку квартиры и что при этом следует учитывать, читайте далее.

Все способы могут быть применены в комплексе или в любой последовательности.

Цели проведения оценки недвижимости

Получение экспертного заключения о стоимости недвижимости может понадобиться в следующих случаях:

• Установление цены на продаваемую недвижимость. На основе полученного от сделки дохода в дальнейшем будут определены суммы налоговых отчислений. Экспертная оценка может так же понадобиться при продаже для расчета государственной пошлины или для расчета пенсионного взноса при продаже квартиры или дома.
• Экспертная оценка стоимости жилья необходимо для расчета суммы страховки и компенсации при наступлении страховых случаев.
• Оценка недвижимости необходима в случаях, когда имущество выступает в качества вклада в уставной капитал компании.
• В ситуации развода и раздела имущества не обойтись без экспертной оценки для правильного разделения долей, особенно если один из супругов желает получить за свою долю денежную компенсацию.
• Экспертную оценку часто используют в банках, например, в ситуации, если недвижимости выступает предметом залога по сделке.

Порядок оценки недвижимого имущества

Деятельность независимых оценщиков и агентств оценки регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в РФ». Юридическую силу будут иметь только отчеты об оценки недвижимости, которые проведены специалистами – членами саморегулирующихся организаций оценщиков.

Порядок получения независимой оценки выглядит следующим образом

• Выбор оценщика и заключение официального договора на оценку имущества. Так как в качественной оценке заинтересованы обе стороны сделки, то, в случае купли и продажи недвижимости, оценщик выбирается по согласованию продавца и покупателя.
• Сбор необходимых документов на квартиру и передача их специалисту.
• Поведение выездного осмотра помещения специалистом.
• Анализ информации оценщиком, установление стоимости недвижимости и подготовка отчета по работе.
• Предоставление заключения по оценке заказчику.

Пакет документов для оценки

• Документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимости,
• Документы, устанавливающие права на владение имуществом (договоры о купле – продаже, наследовании, дарении имущества, выписка с ЕГРН),
• Технический паспорт недвижимости,
• Поэтажный план и экспликация.

В момент передаче документов стоит сразу договориться о дате и времени осмотра квартиры.

Осуществление оценки для раздела имущества

Этот вопрос решается в судебном порядке. Для чего это делается, выясним далее.

Как происходит

При расторжении брака, или после него, между бывшими супругами может возникнуть спор, касающийся недвижимости. Его можно решить и не обращаясь в суд, но так бывает далеко не всегда.

Если до суда все-таки дошло, назначается независимая оценка стоимости спорного жилья. При этом приглашенный оценщик может осмотреть жилье визуально, сделать несколько фотографий. При этом устанавливается стоимость жилья на конкретный период времени, учитывая его износ.

Если в квартире делали ремонт, ее стоимость может увеличиться.

По итогам экспертизы составляется отчет, который и будет использоваться в суде.

Обычно судом тщательно анализируются и учитываются все обстоятельства по делу

Во внимание принимают наличие детей до 18 лет, а также уровень обеспеченности супруга, не имеющего прав на данное жилье

Факторы для рыночной оценки квартиры

Стоимость недвижимости зависит от рыночных характеристик. Определяющие цену факторы можно увидеть в большинстве объявлений о продаже квартир.

Риелторы проводят экспресс-оценку по трем факторам: месторасположение, тип дома и площадь квартиры. Данные показатели в большей степени влияют на цену, остальные – ускоряют продажу, то есть делают недвижимость ликвидной.

Расположение	Городские районы или участки отличаются по престижу, развитости инфраструктуры, социальной среде и т.д. Например, если квартира в центре города, то сравнивать ее необходимо с аналогичными вариантами, расположенными в данном районе. Стоит учесть особенности расположения внутри района, например, рядом с парком, метро, торговым центром, шумными барами или психиатрической клиникой.
Тип недвижимости	класс недвижимости «эконом», «бизнес» или «элитный»; дом построен по типовому или уникальному проекту; основной материал – панель, монолит, кирпич; новый или устаревший.
Площадь и планировка	Значение имеет общая площадь и жилая, особенно площадь кухни. Учитывается количество комнат, их размер, расположение, высота потолков, наличие балкона и т.д.
Вид из окон	Уникальный пейзаж позволяет поднять ценник. Например, при наличии вида на море цена поднимается на 10-20%.
Этаж	Средние этажи домов, как правило, оцениваются одинаково. Снижение цены происходит при продаже жилья на первом и последнем этаже. Причем зависимость стоимости от этажа не прослеживается в цене элитной недвижимости.
Придомовая инфраструктура	Стоимость поднимается при наличии охраны, огороженной территории, поземной автостоянки, спортивного комплекса и т.д.
Ремонт и состояние	Если квартира «убита» и требует покраски, ремонта коммуникаций и сантехники, замены пола, то цену придется сильно сбросить. Прибавить к стоимости 5-10% позволит простой косметический ремонт.

Хороший ремонт — это дополнительный стимул для покупки. Но ремонтные затраты бессмысленно включать в цену. С помощью продажи не окупить дорогой дизайнерский ремонт. Но есть исключения, например, наличие встроенной кухни.

Кроме вышеперечисленных факторов, на ликвидность влияет сложность сделки и набор документов.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков. Собственнику недвижимости стоит поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов у оценщика, а также в обязательном порядке заключить с ним договор об оказании услуг.

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. заключение договора и оплата услуг оценщику;
2. предоставление специалисту документов по квартире;
3. выезд оценщика на осмотр;
4. определение стоимости оценки и составление отчета;
5. передача отчета заказчику.

Для определения стоимости квартиры исполнителю необходимо передать оценщику копии следующих документов:

• паспорта всех собственников;
• правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
• технический паспорт;
• план и экспликация.

При передаче документов заказчик согласовывает с исполнителем время для визуального осмотра квартиры.

В определении стоимости квартиры или дома используют следующие методы оценки:

1. Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
2. Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
3. Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

Стоимость

На то, сколько стоит оценить жилье для реализации влияет несколько показателей:

• характеристика квартиры (цена может варьироваться, в зависимости от объемов работы);
• позиция оценочной компании на рынке услуг;
• региональная принадлежность.

Минимальная стоимость услуг оценщиков по Москве 2000 рублей, за эту сумму выполняется оценка типового жилья до 70 квадратных метров. Компании с аккредитацией в банке и, работающие в данной сфере достаточно долго, берут за такую работу 4-5 тысяч рублей. Оценка коттеджей и элитных домов будет стоить дороже – от 7 тыс. рублей. Отчет составляется в течение двух-трех дней.

Анализ выборки и установление диапазона цен

На основе собранной выборки произвести следующие действия:

• вычислить среднеарифметическую стоимость жилья в данном районе (сложить цены на все объекты и поделить на их количество);
• по каждой квартире рассчитать среднюю цену за квадратный метр (стоимость поделить на площадь);
• выбрать характеристики нашей квартиры, которые увеличивают или снижают цену на 5-15%.

Например, просторная планировка, живописный вид из окон, высокие потолки, качественный ремонт позволяют поднять стоимость на 5-10%. Желательно брать факторы, которых нет у большинства конкурентов. И наоборот, цена снижается на 10-15% при отсутствии ремонта и наличии шумной магистрали, железной дороги за окном.

Расчетная таблица без учета индивидуальных характеристик квартиры (факторов) может выглядеть примерно так:

Показатели	Квартира 1	Кв. 2	Кв. 3	Кв. 4	Кв. 5
Цена квартиры, руб.	8599000	8163000	8755000	8571000	9194000
Состояние рынка на дату анализа	Умеренный рост
Поправка на уторговывание	2%
Цена предложения с учетом торга, руб.	8427000	8000000	8580000	8400000	9010000
Общая площадь, кв.м.	53	50	52	50	53
Стоимость 1 кв.м., руб.	159000	160000	165000	168000	170000
Среднее значение стоимости 1. кв.м. по всем квартирам, руб.	(159000+160000+165000+168000+170000)/5 = 164400
Общая площадь оцениваемой квартиры, кв.м.	50
Рыночная стоимость квартиры, руб.	164400×50=8220000

В таблицу включена поправка на уторговывание – это возможная скидка, которая дается в процессе торга. Самостоятельно установить ее достаточно сложно, но можно узнать у местных риэлторов. Размер скидки зависит от состояния рынка. Например, в кризисное время, когда ожидается еще большее падение цен, уступка в процессе торга может быть значительной 10-15%.

Рекомендуется, позвонить нескольким продавцам. Это позволит установить «реальные» ли это квартиры, а не реклама агентств. Кроме того, можно задать вопросы о характеристиках недвижимости, влияющих на цену. Личный осмотр нескольких квартир поможет понять, как формируются цены на рынке.

Оценка квартиры для продажи

Такая процедура выполняется несколькими способами. Безусловно, все они имеют как достоинства, так и недостатки. На каком остановиться, каждый собственник решает для себя. Итак, как же оценить стоимость квартиры?

Способ № 1. Его вполне можно назвать официальным: проводится такая оценка компаниями, у которых есть разрешение на данную деятельность либо БТИ.

Если обращаться за помощью к частным компаниям, то можно получить подробнейший отчет о том, в каком состоянии находится квартира, сравнительную характеристику ее с другими, находящимися на рынке.

Если такого отчета нет, могут возникнуть трудности во время приобретения жилья по ипотеке, а значит основная масса потребителей – желающие оформить ипотечный кредит.

Минус этого варианта в том, что цена может быть несколько ниже реальной. Чтобы эта проблема была исключена, в отчет вносят поправки, основанные на падении или росте стоимости квартиры за последний месяц.

Способ № 2. Стоимость квартиры определяют риелторы. Хотя для них это всего лишь возможность привлечь клиентов.

Приблизительная стоимость определяется во время общения с собственником по телефону. Это вызывает доверие и признание потенциального клиента.

Достоинством здесь можно назвать то, что риелтор при оценке пользуется реальными цифрами, соответствующими фактической ситуации на рынке. Также риелторы с серьезным опытом работы уже интуитивно определяют, за какую цену можно продать тот или иной объект.

Способ № 3. Самостоятельная оценка. Она основывается на сведениях, доступных в сети интернет.

Существуют определенные ресурсы, специальные программы и онлайн-калькуляторы, используя которые можно рассчитать стоимость недвижимости не вставая с дивана, только используя известные характеристики жилья.

Можно также использовать базы недвижимости, в поисковике вбивается характеристика объекта, а выдаются уже схожие запросы. Основываясь на них, определяется стоимость.

На этом способе остановимся немного подробнее, так при его использовании исключаются лишние расходы, оценка происходит быстро.

На самом деле алгоритм такой оценки прост, заключается он в следующем:

• Изучается база предложений по продаже квартир, при этом учитывается актуальность информации;
• Стоит учесть, что если цены на жилье растут, скидка на него обычно не делается, в период падения – наоборот;
• Подсчитывается стоимость 1 кв. м. аналогичного жилья, можно учесть также скидку, которая составляет 5-15% от общей стоимости.

Конечно, проведение оценки самостоятельно экономит финансы.Но оценка все-таки будет являться поверхностной.

Способ № 4. Устанавливается та стоимость, которую хочет продавец. Иначе такой вариант называют авторитарным. В этой методике есть существенный минус: покупателя можно ждать не один год. И никто не сможет гарантировать, что он вообще появится.

Далее остановимся подробнее на таком тонком моменте для продавца и покупателя квартиры, как торг. Пожалуй, все наши читатели видели такую строку в объявлениях о продаже недвижимости. Как же правильно торг осуществлять?

Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом

Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.

1. Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
2. Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:

• Стоимость оценки;
• Сроки выполнения заказа;
• Обозначить цель оценки и ее вид.

1. Составить и подписать договор.
2. После чего вы предоставляете необходимые документы:

• Копию вашего паспорта;
• Кадастровый паспорт и межевой план участка;
• Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
• Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.

1. Договариваетесь о дате визита оценщика.
2. Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
3. Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
4. После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.

Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.

Договор на проведение оценки квартиры

Когда вы определились с тем, кто будет проводить оценку имущества, с ним нужно заключить договор в письменной форме.

Но помните, что в договоре обязательно нужно указать:

• имущество, которое будет оцениваться;
• цель, с которой проводится оценка;
• вид стоимости имущества;
• дата оценки;
• срок выполнения работ по оценке имущества;
• размер и порядок оплаты работ (не стоит указывать, что оплата работ субъекта оценочной деятельности зависит от стоимости имущества, которое необходимо оценить. Это противоречит законодательству);
• права и обязанности сторон договора;
• условия конфиденциальности;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения споров.

Никто не запрещает добавить в договор любые другие условия, о которых договорятся стороны.

На практике многие оценщики договора не заключают.

Инструкция по самостоятельной оценке квартиры

Выборка квартир

В первую очередь надо найти достоверные источники информации с данными о продаже квартир. Подойдут два-три качественных портала или ресурса с объявлениями.

Для сравнения берутся данные по квартирам, продаваемым в «нашем» районе и похожим по основным параметрам (месторасположение, тип дома, площадь и количество комнат). Если цена не указана, стоит позвонить и узнать. Выборка проводится по следующим правилам:

1. подходят объявления, выложенные в течение 2-3 месяцев;
2. рекомендуется брать от 15 до 30 квартир для сравнения;
3. если рынок маленький, включить похожие объекты из соседних близких по характеристикам районов.

Данные заносятся в таблицу, написанную от руки или сделанную в MS Excel. Это позволит упростить сбор информации и выполнить дальнейшие расчеты.

Оценка квартиры: что это и для чего

Около года назад законодатель всерьез занялся проблемой оценки. Это привело к внесению соответствующих изменений в Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее – НКУ).

Раньше существовала распространённая практика уклонения от уплаты налогов при купле-продаже квартиры. И прежде и сейчас налоги при продаже составляют: 5% НДФЛ плюс военный сбор, которые не нужно платить только в определённых случаях. Однако ранее налогом облагалась в основном не рыночная стоимость, а та, которую указывал оценщик. Потому для того, чтобы сократить расходы на уплату налогов и составлялась заниженная оценка имущества. Именно для искоренения подобной практики и были внесены изменения.

Теперь процедура усложнилась и урегулирована Порядком ведения единой базы данных отчётов об оценке, утверждённым приказом Фонда государственного имущества Украины от 17.05.2018 № 658. Согласно этому порядку оценщик направляет свой отчет на сайт посредника, а тот уже передает его Фонду госимущества. Если модуль признает ее адекватной, то есть соответствующей рыночной, отчет регистрируют и присваивают ему уникальный номер. А если нет, то регистрация не производится. Без регистрации в базе и присвоения уникального номера, отчёт считается недействительным.

Итак, оценка имущества или имущественных прав – это деятельность уполномоченного субъекта по установлению стоимости объектов на определенную дату.

Основная ее цель ‒ установить наиболее вероятную цену имущества на свободном конкурентном рынке.

Оценка проводится для различных целей, например, для определения стоимости объекта для совершения сделок купли-продажи или для определения базы налогообложения в случаях, предусмотренных налоговым законодательством, определения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательством. 

Контрольная проверка и корректировка цен

Для оценки достоверности полученного ценового диапазона выполняется проверка. Для этого надо выбрать 3-4 риэлтерских агентства. Проконсультироваться по телефону многие из них предлагают бесплатно. Назвать ключевые характеристики квартиры и попросить определить цену.

Стоимость не должна быть сильно завышена. Недобросовестные агенты так заманивают клиентов. Стоит помнить, что мнение риэлторов – это приблизительная оценка. Точную стоимость дает только рынок.

Для контрольной проверки можно использовать онлайн-калькуляторы для оценки квартир, но они имеют высокую погрешность до 1-2 миллионов рублей. Более достоверны средние статистические данные ценового анализа онлайн-сервисов по продаже недвижимости.

Корректировка стоимости проводится в процессе наблюдения за рынком. С учетом мнений покупателей, количества звонков, задаваемых вопросов можно снижать или увеличивать цену. При этом стоит учитывать состояние рынка.

Как правильно торговаться при покупке квартиры

При обосновании стоимости квартиры на первый план выходит умение ее владельца торговаться. Он должен объяснить покупателю, чем его жилище отличается от других, показать его выгодные стороны.

Например, кроме перечисленных достоинств, можно указать на следующее:

• удобное месторасположение дома вблизи магазинов, социальных объектов, остановок;
• наличие свободных парковочных мест перед домом;
• материал дома – кирпичные дома ценятся обычно дороже, чем панельные;
• возраст дома – оптимальный 5-7 лет: за это время здание дало усадку, но еще не обветшало, следовательно, вероятность проявления дефектов в течение ближайших 10-15 лет минимальна;
• наличие домофона;
• наличие входной железной двери;
• наличие охраны в подъезде;
• невысокую квартирную плату;
• наличие в доме охранной или пожарной сигнализации;
• узаконенную перепланировку.

Полностью собранный пакет документов может подтолкнуть покупателя к решению заключить сделку, особенно, если ему нужно приобрести жилище срочно.

В других же случаях согласие немного подождать может ускорить совершение сделки. Но тогда у продавца должны быть гарантии, что покупатель не передумает, поэтому сторонам лучше заключить предварительный договор.

При торге следует держаться уверенно, смотреть покупателю прямо в глаза, убедительно доказывать свою правоту. Если покупатель требует скидку, он должен это обосновать. Например, у него нет столько денег или квартира кажется ему недостаточно хороша.

Как оценить стоимость квартиры? Смотрите видео:

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

• Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
• Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
• Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные:

Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.
Тип дома и год постройки

Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д

больше ценится, чем новые обои.
Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры

Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника. Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру.

Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену.

Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга. Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости. В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости.

Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика. Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д. В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Выводы

Рыночная стоимость жилого объекта – наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден в условиях конкуренции на открытом рынке. Проведение оценочных работ требует участия специалистов, имеющих право на осуществление подобной экспертизы. Стоимость услуг независимых оценщиков зависит от многих объективных факторов, в том числе квалификации эксперта и типа оцениваемого жилья.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.