Оценка земельных участков: что это такое и как это делается?

Содержание:

Зачем проводить оценку рыночной стоимости земельного участка?
Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»
- Методические указанияпо государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения(утв. Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. N 445)
- I. Общие положения
Методики оценивания стоимости земли
Согласуем отчет с банком без вашего участия!
Работы наших специалистов
Заказать независимую оценку участка
Из чего складывается рыночная стоимость?
Состав земель РФ по категориям
ÐÑÐ¾Ð±ÐµÐ½Ð½Ð¾ÑÑÐ¸ ÐºÐ°Ð´Ð°ÑÑÑÐ¾Ð²Ð¾Ð¹ Ð¾ÑÐµÐ½ÐºÐ¸
Методы оценки
Рекомендуем прочитать:
- Садовые мостики на участке. Какой выбрать и что учесть?

Зачем проводить оценку рыночной стоимости земельного участка?

Оценка земли может проводится для достижения разнообразных целей и решения различны вопросов. Например, для решения вопросов с получением кредита (займа). В этом случае земельный участок может быть передан банку под залог, как важная обеспечительная мера кредитования. Оценка также необходима при разделе имущества, особенно если невозможно выделение доли в натуре (например, дачный или загородный земельный участок с жилыми и хозяйственными постройками).

Есть и другие весомые и значимые причины проведения оценки земли:

для оформления наследства;

для подачи судебного иска или при иных формах решения имущественных споров;

при планируемом переходе права, связанного с дарением, обменом, куплей-продажей и т.д.;

для решения различных вопросов арендных отношений или доверительного управления;

при внесении земельного имущества в качестве пая или вложения в уставной капитал;

для определения рыночной стоимости и оспаривания установленной кадастровую цены;

для обоснования инвестиционных вложений или реализации какого-либо проекта (чаще всего коммерческого) на земельном участке или с земельным участком;

при переоценке основных фондов предприятия

оформление договора страхования землевладений;

для выкупа земельных наделов из гос. или муниципальной собственности;

и др.

Результатом работы по оценке земельных участков является отчет об оценке, составленный квалифицированным специалистом-оценщиком. Практика показывает, что наличие профессионально подготовленного отчета об оценке — это один из самых эффективных способов защиты и согласования интересов всех участников земельных отношений и сделок.

В отчете должно быть указано, какие реальные факторы влияют на цену участка (местоположение, конкретные внешние характеристики, величина конкуренции на рынке, уровни актуального предложения и спроса на землю и прочее). Игнорирование или неправильное понимание важных факторов оценки в отчете может отрицательно сказаться на финансовой выгоде от планируемой с землей сделки, приведет к банальной потере времени и ресурсов.

Отчет об оценке земельного участка имеет силу официального документа и составляется в строгом соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценки. Он может быть использован или представлен в любые государственные и коммерческие организации для проведения соответствующих действий, указанных в отчете.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»

Подробно о предельных размерах, а также максимальной и минимальной площади земельных участков под лпх

30 сентября 2010

Во исполнение пункта 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587; 2007, N 39, ст. 4668), приказываю:

Утвердить прилагаемые по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Министр

Э.С. Набиуллина

Методические указанияпо государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения(утв. Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. N 445)

I. Общие положения

1.1. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (далее — Методические указания) разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587; 2007, N 39, ст. 4668).

1.2. Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в границах которых расположены земли следующих видов использования:

1.2.1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

1.2.2. Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.

1.2.3. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

1.2.4. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.

1.2.5. Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.

1.2.6. Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками, за исключением земельных участков, указанных в настоящих Методических указаний.

1.3. Методические указания не применяются для государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений.

1.4. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

1.5. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, указанных в настоящих Методических указаний, осуществляется в следующем порядке:

1.5.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

1.5.2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

1.5.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Методики оценивания стоимости земли

Что такое инвестиционный портфель: виды, принципы формирования, оценка и риски

Цена земельного участка имеет две разновидности стоимости – кадастровую и рыночную.

Первая необходима при выкупе собственности у государства, выплате налогов и в случаях, когда нужно заложить владения. Рыночная ценность вычисляется перед сделкой купли-продажи. Решить, сколько стоит загородное пространство, собственник может на основе анализа стоимости соседних территорий или на основании вывода эксперта.

Чтобы точно понять, во сколько оценивается земельный участок, используют три метода: доходный, достаточный и прием сравнения. Из них практикующие оценщики чаще всего используют в своей работе доходный способ.

Рассмотрим более подробно особенности различных способов оценивания участков.

Доходный метод оценки

Доходный подход к оцениванию уместен при покупке или продаже участков, которые приносят прибыль. Он базируется на принципах:

Наиболее эффективное использование земли. Суть метода состоит в анализе того, как планируется использование участка, что планируется на нем построить / вырастить / посадить, что приведет к росту его стоимости;
Ожидание – основывается на расчетах покупателя от будущих выгод и доходов от использования земли;
Спрос и предложение. Стоимость земли устанавливается методом сравнения спроса и предложения на аналогичные варианты на рынке;
Замещение. Оценка исходит из факта того, за какую минимальную сумму может быть приобретен подобный участок.

Также при оценке доходным методом учитываются: возможная капитализация прибыли, амортизация объекта недвижимости, ставка дисконтирования, остаточная стоимость и предполагаемое применение земли.

Сравнительный метод

Для определения справедливой стоимости подбирается несколько похожих вариантов, затем определяются степени различия между ними.

Важно, что для сравнения могут быть использованы только предложения с публичной котировкой (выставленные на продажу или проданные объекты), и имеются договора купли-продажи на них. Основными анализируемыми характеристиками в данном случае становятся:

Основными анализируемыми характеристиками в данном случае становятся:

Площадь и местонахождение участков на карте;
Категория землевладения с разрешенным видом пользования;
Наличие или отсутствие всех видов инфраструктуры (транспортная, энергетическая, социальная и коммунальная);
Экология.

Также должны быть учтены установленные ограничения на пользование.

В профессиональной деятельности оценщик опирается на данные регистрационных служб и страховых компаний, печатные и интернет-издания, информационные службы, данные брокеров и участников недавних сделок и свои персональные архивы. Эксперт может использовать цены и фото, выставленные на специальных сайтах.

Данная технология требует наличия «живого», активного рынка, которым как раз является рынок недвижимости Подмосковья.

Документальная база

Независимо от того, кто будет выполнять операцию – владелец или оценщик, используется идентичный пакет документов:

Сертификат о собственности;
План территории;
Акты на сооруженные здания;
Документация БТИ;
Свидетельство, подтверждающее личность собственника (паспорт);
Выписка из государственного кадастра, кадастровый паспорт.

В случае если владения перешли в собственность по наследству, требуется иметь при себе свидетельство о смерти наследодателя. Когда имущество перешло человеку в результате дарения, то также нужно представить подтверждающий документ.

Самостоятельная оценка

Основное преимущество оценки своими силами – это возможность прилично сэкономить, избежать лишних посредников и переплат. Некоторые собственники при выборе такого метода руководствуются другим — принципиально не доверяют чужим людям изучать их имущество.

Алгоритм самостоятельной оценки земли обычно такой:

В интернете отбираются несколько интернет площадок по продаже участков, обычно самые популярные и с наибольшим каталогом предложений. При этом в приоритете рассматриваются объявления о продаже участков от агентств и застройщиков, а не от частных лиц, так как в организациях землю оценивают профессионалы;
Определяется общая ценовая политика, средние расценки на 1 сотку земли;
Подбираются конкретные предложения, похожие по параметрам с оцениваемой собственностью: по расположению, площади, статусу, характеру местности и т. п.;
Сравниваются наличие инженерных коммуникаций (газопровод, водоснабжение, электричество, канализация). При невозможности такого сравнения из выбранных вариантов, к цене прибавляются возможные расходы на их подключение;
Оценивается качество дорожного покрытия и удобство подъезда: чем дальше от качественных дорог находится земля, тем ниже ее стоимость.

Согласуем отчет с банком без вашего участия!

Купить участок в деревне

Все необходимые лицензии
Какое бы исследование для вас не проводили бы наши специалисты неотъемлемой частью подготовленного ими заключения или отчета будет приложение всех необходимых документов и лицензий, подтверждающих их квалификацию и право заниматься соответствующим видом деятельности.

Эти документы всегда смогут заверить суд или проверяющий орган в наличии у эксперта или оценщика достаточного профессионализма для выполнения оценки.

Смотреть все лицензии

Бывает так, что уже готовый отчет требует согласования с сотрудниками банка, расходы по согласованию отчета мы берём на себя!Это гарантирует принятие отчета банком.
{appLicenseSpecial}
Цены на независимую оценку земельных участков

Земельный участок садоводство, ЛПХ, до 30 соток	6000 руб.
Земельный участок для ИЖС, до 30 соток	6000 руб. — 15 000 руб.
Земельный участок для ИЖС, более 30 соток	от 15000 руб.
Земли промышленности	от 15000 руб.
Сельхозугодия	от 10000 руб.

Мы рекомендуем не гнаться за мнимой дешевизной услуг оценки, сэкономив 500 — 1000руб. на первоначальной стоимости отчета, вы можете потерять гораздо больше из-за срыва сделки по причине того, что банк не устроил принесенный вами «дешевый» отчет.

Воспользуйтесь специальным предложением!

C нами уже работают
Мы одинаково рады и частным лицам, и юридическим организациям.Среди наших клиентов крупнейшие компании Москвы, Санкт-Петербурга и других городов.

Работы наших специалистов

Земельный участок в деревне Романцево

Специалистом ТЕХЭКСПЕРТИЗА.РУ произведена оценка рыночной стоимости земельного участка в д.Романцево для ипотеки

Земельный участок в СНТ Троицк

Специалистом комании ТЕХЭКСПЕРТИЗА.РУ была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка в г.Троицк (СНТ) для залога в банк.

Оценка рыночной стоимости земельного участка в д.Страдань

Комания ТЕХЭКСПЕРТИЗА.РУ произвела оценку рыночной стоимости земельного участка в деревне Страдань для принятия хозяйственных решений

Оценка земельного участка в Новой Москве

Осмотр проводился в деревне Страдань 19 декабря 2015 года. Для формления услуги от клиента потребовались кадастровый паспорт объекта и свидетельство о государственной регистрации права на участок. Площадь участка составила 1 080 кв.м.

При составлении отчета мы учитываем и анализируем множество факторов влияющих на стоимость исследуемого объекта.Наибольшее влияние на стоимость земельного участка оказывает его местоположение, вторым важным фактором является вид разрешенного использования земельного участка. Оценивая земельный участок оценщик проводит анализ наиболее эффективного использования участка и делает вывод о рыночной стоимости с учетом наиболее эффективного использования.
Харктеристики влияющие на стоимость оценки земельного участка:

Площадь земельного участка;
Вид разрешенного использования земель;
Местоположение объекта (для московского региона это удаленность от МКАД);
Инфраструктура района (более высокую стоимость имеют объекты в организованных охраняемых поселках);
Наличие обременений;
Форма участка (участки «правильной» формы ценятся дороже);
Наличие возможности подключения к инженерным сетям (газ, водопровод, телефон, и т.д.).

Заказать независимую оценку участка

Наш специалист ответит в течение 10 минут

География наших клиентов
Вы живете в Калининграде или Воркуте? Расстояния не проблема, мы проконсультируем вас и решим все ваши проблемы дистанционно. Мы работаем по всей России, и сегодня среди наших клиентов — компании из 20 регионов страны.

Москва
Подольск
Владимир
Калуга
Обнинск
Санкт-Петербург
Махачкала
Якутия
Калининград
Волгоград
Тюмень
Сургут
Тула
Нягань
Брянск
Респ. Мордовия
Воронеж
Ставрополь
Майкоп
Новороссийск
Пенза
Респ. Карелия
Респ. Коми
Респ. Башкортостан

Из чего складывается рыночная стоимость?

различные факторы:

Расположение земельного участка относительно крупных промышленных объектов, а также относительно инфраструктурных сетей;
Возможности использования того или иного объекта в соответствии с целями его землепользования;
Вид разрешенного использования;
Уровень качественного состояния конкретного участка (в том числе, степень негативного воздействия на земли участка в процессе его эксплуатации предыдущим пользователем);
Тип того использования участка, который есть на данный момент;
Информация о расположении на территории участка каких-либо построек, которые могут улучшить или ухудшить возможности эксплуатации конкретного надела;
Информация о проведении процедуры узаконивания имеющихся границ (в том числе, есть ли официально оформленные документы о проведении таких мероприятий);
Наличие обременений на участок в различных их юридических формах (сервитут, запрет на возведение построек на конкретной части участка и т.д.).

Кроме перечисленных факторов при формировании рыночной цены участка могут быть учтены и другие факторы, например, нахождение его в долевой собственности или принадлежность одной из частей несовершеннолетнему собственнику (что существенно затрудняет возможность продажи такого участка).

Состав земель РФ по категориям

Стоимость земли во многом зависит от той категории, к которой она относится. Имея определенную принадлежность, она приобретает те юридические права, которые предписаны всем остальным землям этой группы. Но и цена внутри одной и той же категории может различаться – в зависимости от целевого назначения земли.
В Земельном кодексе имеется так называемый классификатор, где приводятся виды деятельности, разрешенные по категориям земель. Категория земельного участка обязательно прописывается в кадастровом паспорте.

Например, для сельскохозяйственных земель будут разрешены такие виды деятельности, как пчеловодство, рыбоводство, питомники, выращивание цветов и другие. Но на такой земле нельзя возвести, например, многоквартирный дом.

Категория	Пояснения
Сельскохозяйственные земли	Эти земли расположены за границей населенных пунктов. Предназначены для производства, хранения и переработки с/х продукции, разведения домашних животных. Пример: пшеничные поля, элеваторы, птицефабрики
Земли населенных пунктов	Предназначены для застройки и развития городов и других МО. Пример: жилые массивы, земли под офисные здания
Земли спецназначения	Отведены под деятельность, связанную с промышленностью, энергетикой, обороной, транспортом, теле- и радиовещанием. Пример: земли, на которых стоят заводы, вагонные депо, телебашни
Земли особо охраняемых территорий	Ценные земли, с точки зрения их исторических, культурных или оздоровительных особенностей. Пример: природные заповедники, ботанические сады
Земли лесного фонда	Земли под ведение лесного хозяйства
Земли водного фонда	Все территории с поверхностными водами, в том числе занятыми гидротехническими сооружениями
Земли запаса	Земли, не отданные юридическим или физическим лицам. Находятся в резерве в муниципальной или государственной собственности

Методы оценки

Сравнительный подход

Совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход

Совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость определяется потенциальной способностью приносить доход.

Затратный подход

Совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым.

Хотите провести качественную и профессиональную оценку своего земельного участка? Воспользуйтесь услугами специалистов независимой оценочной компании «Юрдис». Наша компания оказывает услуги по оценке, начиная с 2002 года. Численность оценщиков нашей компании насчитывает более 20 специалистов, все они являются членами крупнейших СРО России и имеют персональные страховые полисы в ведущих страховых компаниях с суммами страхового возмещения не менее 10 000 000 миллионов рублей. Дополнительно профессиональная ответственность ООО «Оценочная компания «Юрдис» застрахована на сумму 100 000 000 рублей.

Высокий уровень профессиональной подготовки вместе с огромным опытом позволяет нам оказывать услуги качественно и в максимально сжатые сроки.

Захаров Владислав