Когда лучше продавать квартиру: факторы, влияющие на стоимость жилья

Ремонт насмарку

Каждый строитель знает о таком явлении, как усадка дома. Фундамент и сваи любой новостройки должны «подстроиться» под вес перекрытий, стен и жильцов со своей мебелью, которые туда въехали. А пока они «подстраиваются», стены, полы и потолки могут менять свое положение, сдвигаясь на несколько сантиметров в ту или другую сторону. И хотя такие изменения кажутся не столь существенными, их может быть вполне достаточно, чтобы с потолка посыпалась побелка, стеклопакеты начали лопаться, а по плитке на кухне пошли трещины. И тогда ремонт, за который вы заплатили при покупке квартиры, придется переделывать. И пусть чаще всего застройщики не снимают с себя ответственности и исправляют недочеты за свой счет, вам придется выбирать: искать другое жилье на время повторного ремонта или соглашаться на то, чтобы все переделывали прямо при вас.

Для того чтобы избежать подобных ситуаций, эксперты рекомендуют не покупать квартиры с отделкой или хотя бы сразу закладывать в бюджет расходы на второй ремонт. А в идеале — покупать квартиру без отделки и ждать, пока дом не «успокоится»:  в зависимости от материала стен и места застройки этот период может занять от двух до шести лет.

Ранее мы рассказывали, как не стать обманутым дольщиком при покупке квартиры в новостройке.

По материалам дзен-канала «Квартира на миллион», vusnet.ru.

Разморозка строек

Прежде всего стоит сказать, что стройки остановились не сами по себе, а так сказать, «по приказу сверху» — на время самоизоляции. Как подчеркивает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», на рынке недвижимости не наблюдается никакой критической ситуации. Стройки были остановлены на довольно короткое время, связи с поставщиками и подрядчиками не были нарушены, продажи в той или иной степени продолжались.

Строительные работы на объектах возобновились с 12 мая в Москве и с 18-го – в Московской области. Компаниям потребовалось время – от суток до недели, чтобы запустить процесс и выйти на прежние темпы. Об этом редакции IRN.RU сообщили представители компаний «Самолет», ПИК, «Страна Девелопмент», MR Group, Lexion Development, Level Group, «Родина» (девелопер Russian Design District), УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), AFI Development, «ВекторСтройФинанс», Optima Development, IKON Development, «Крост», «Донстрой», «Атлант», Sezar Group.

«Возобновление строек — это вопрос кадров, технологий, поставки строительных материалов. Подрядчики на всех площадках MR Group до введения ограничений обеспечили их резервами материалов и техники», — говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью MR Group. Примерно также обстоят дела и у остальных компаний.

Как отмечают эксперты, строители приступили к работе в форсированном темпе, чтобы быстрее наверстать вынужденные недели простоя, хотя многие компании работают с опережением графика – например, так быстро строится большинство проектов ПИК.

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Азбука Жилья» Дмитрия Косьмина, если кто-то не успеет нагнать пропущенное время, максимум, что может произойти – задержки на 1-2 месяца, что абсолютно некритично. «Запас при сроке ввода есть всегда, скорее всего, если у кого-то и возникнут сложности, то застройщики просто сдадут дом вовремя согласно договору, а не ранее указанной даты, как это делается у большинства крупных застройщиков», — отмечает Косьмин.

Эксперты говорят, что месяц с лишним простоя на фоне 2-3 лет строительного цикла выглядит в нынешних условиях вполне приемлемо. Тем не менее компании не скрывают, что им придется решать проблемы, накопившиеся за время «самоизоляции». Главная — из-за снижения объемов продаж в период карантина девелоперы недополучили изрядную долю выручки, но при этом несли расходы по налогам, кредитам, зарплатам, содержанию активов и т. д. «Компенсировать потери можно было бы за счет повышения цен или наращивания объемов строительства, но в текущей экономической ситуации это невозможно», — комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»).

Советы профессионалов

Ознакомьтесь с советами специалистов, которые помогут ответить на следующие вопросы: что делать, если вы не можете продать жилье, как это сделать и почему недвижимость долго не продается, даже если цена приемлемая.

1. Правильная оценка квартиры.
   • Чтобы продать квартиру быстро, не поддавайтесь советам друзей, родственников и других доброжелателей, которые убеждают вас продать квартиру по завышенной цене. Просто дайте себе честный ответ на вопрос: «Я бы купил квартиру по той же цене?».
   • Цены в интернете обычно завышаются. Поэтому вы должны учитывать, что каждый просмотревший ваше объявление, который заинтересуется в вашей квартире, попросит снизить цену. Обычно при продаже цены на недвижимость снижаются на 5-20%.
2. Как продать подороже? Вы должны сделать жилье более привлекательным, по крайней мере, визуально. Ремонт, уборка, освобождение от ненужных вещей.
3. Звонки. Вы должны понимать, что вам всегда могут позвонить. Но не ожидайте, что это сразу ваш покупатель. Если эти звонки вас раздражают, напрашивается вывод: вам не следует самим управлять продажей недвижимости. Вы должны поручить продажу квартиры агентству недвижимости.
4. Аванс. Если вы найдете покупателя, который готов купить вашу квартиру, половина работы уже сделана. Теперь осталась самая важная часть – оформление сделки. Чтобы договориться с покупателем, необходимо получить предоплату. Предоплата подтвердит, что клиент намерен купить вашу квартиру, и вам будет дан зеленый свет для подготовки документов.

Узнав, что спрос на жилье зависит от ряда факторов, таких как сезон продажи, цена, внешний вид, правильная реклама и др., для вас не составит труда продать свою квартиру быстро и выгодно.

Не время для покупки – когда не стоит приобретать жильё

На рынке недвижимости нет «мертвого сезона», но есть положительные и отрицательные экономические факторы. Вы можете без лишних сомнений приобрести квартиру хоть 31 декабря, но лучше воздержаться от сделки купли-продажи жилья в ситуации резких скачков валют.

При выборе жилья на первичном рынке эксперты советуют избегать застройщиков, которые сулят «золотые горы». У подозрительно заманчивых предложений часто бывает неприглядная обратная сторона.

«Полезно знать несколько закономерностей формирования условий акций», — рассказывает Владимир Кочубей. «Максимальная скидка предлагается на менее ликвидные квартиры, напротив скидка будет минимальной на наиболее востребованные объекты. Также следует понимать, что объем предложений по акциям бывает ограничен и не охватывает весь портфель объектов, находящийся в продаже», — поясняет эксперт.

Ещё более категоричен Сергей Якир. «Акции застройщиков – это не панацея для покупателей. Это – «красивая обертка». И «покупаться» на нее не стоит никогда», — заявляет эксперт. Он советует клиентам ответственно и вдумчиво подходить к выбору недвижимости и привлекать профессионалов рынка.

Наиболее реалистичная выгода от акции – смягчение условий покупки. К примеру, более длительная беспроцентная рассрочка выплаты.

Что нужно знать при выборе жилья

Прежде чем приступать к выбору жилплощади составьте список минимальных характеристик, которые будут выдвигаться в качестве требований к «кандидатам».

Например, это могут быть:

• Низкий уровень шума;
• Близость к остановкам общественного транспорта или станциям метро;
• Большой утепленный балкон или окна на южной стороне;
• Наличие обустроенной парковки или детской площадки.

Рынок недвижимости широк даже в маленьких городах, и нет ничего невозможного в том, чтобы новая квартира соответствовала нескольким важным для вас параметрам.

Свой путь к новой жилплощади начинайте вместе с нашей пошаговой инструкцией:

Определите требуемые характеристики квартиры (габариты, расположение). Кроме того, стоит заранее сузить круг поиска, решив, будете вы искать квартиру на первичном или вторичном рынке, а если на вторичном, то с каким ремонтом и мебелью она должна быть. Установив свои требования, не отступайте от них, соблазнившись на заманчивые предложения хитрых продавцов, которые попытаются продать не то, что вам нужно на самом деле.

Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку квартиры. Пускай эта сумма будет немного меньше того, что на самом деле есть у вас «в кармане», ведь помимо основных расходов могут возникнуть и дополнительные (например, ремонт или покупка мебели). Не стоит рассматривать предложения начиная с самых дешевых вариантов. Как правило, в дешевых квартирах в шкафах прячутся свои скелеты. Найти выгодное предложение без подвоха, конечно, возможно, но шансы сопоставимы с выигрышем в лотерею.

Выберите наиболее подходящий источник финансирования. Заплатить сразу наличными, взять ипотеку или рассрочку – подробнее об этих вариантах мы поговорим ниже.

Решите, как вы будете искать жилье: сделаете все самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора либо посредника. Для самостоятельного поиска тоже есть два варианта: разместить собственное объявление о покупке квартиры, или искать объявления о продаже.

Осмотрите несколько приоритетных вариантов. Всегда лучше иметь выбор, поэтому, даже если первая квартира вам понравилась и устроила по всем параметрам, то не спешите заключать договор, а просмотрите еще несколько. Возможно, вы останетесь при своем мнении и вернетесь к первому варианту, но зато с вами будет еще и уверенность, что это предложение было действительно лучшим

В ходе осмотра обращайте внимание на:

• Район расположения (общественный транспорт, магазины, школы);
• Состояние дома (мусоропровод, лифт, подъезд, двор, стоянка);
• Состояние жилплощади (стены, пол и потолок, сантехника, проводка, окна и балкон, температура, освещенность и шумоизоляция);
• Соседи.

1. Оформляйте сделку. Проверьте, есть ли у вас и у продавца все необходимые бумаги. Заключите договор купли-продажи и передайте все документы в регистрирующий государственный орган. И, наконец, подписывайте акт передачи квартиры в собственность покупателя.

Все нюансы о задатке описываются в специальном договоре, который составляется в двух экземплярах. Факт передачи задатка подтверждается распиской – ее продавец оставляет покупателю.

Новостройки

На первом этапе определитесь, у какого застройщика больше положительных отзывов и можно ли ему доверять. Прежде чем покупать квартиру, выясните общее состояние рынка первичной недвижимости и актуальных цен.

Важно учесть из какого материала строится здание. Лучше потратить большую сумму на дом, возведенный по энергоэффективной технологии, чем покупать квартиру в типовой панельной многоэтажке

Выбрав пару строящихся объектов, уточните в каких из них максимальная степень готовности, соответствует ли она заявленной, Достаточно ли высока в новостройках инфраструктура и благоустроенность района. Лучше если отдел продаж размещен на стройплощадке, а репутация застройщика надежна. Покупать квартиру выгодно на этапе котлована, но есть риск заморозки стройки, возникновения спорных вопросов с разрешением на возведение здания, затягивание ввода в эксплуатацию.

Обращайте внимание на каком этаже продается объект. Считается, что лучше жить на средних ярусах многоэтажки, хотя покупать квартиру на нижних или последних этажах – выгоднее и дешевле

Новые жилые комплексы строятся по двум технологиям: панельного и монолитного домостроения. В каком из них лучше сделать приобретение? В монолитном доме жить комфортнее, внешний вид его привлекательнее, но и покупать в нем площадь не дешево. Поэтому современные застройщики массово предлагают квартиры в строениях из панельных блоков, но с сохранением качественных характеристик монолитов.

Делая выбор в пользу новостроящегося жилища, вы самостоятельно выбираете, какие окна и двери его украсят, где будут установлены унитазы и сколько лучше сделать стен в помещении, тогда как вторичка вынуждает покупать квартиру в неизменной конструкции.

Выкуп недвижимости на этапе рытья котлована позволяет выбрать на какую сторону выходят окна и пользователи отмечают, что лучше покупать квартиру, смотрящую на север или восток.

В какое время года?

Следует определиться, в какое время года лучше покупать квартиру. Каждый сезон обладает своими нюансами и особенностями, поэтому следует изучить специфику каждого времени года.

Рынок недвижимости отличается сезонностью, поэтому количество предложений зависит от этого фактора. Опытные риэлторы не советуют совершать покупку в начале года, так как обычно высокий спрос устанавливается в конце осени, поэтому к зиме не остается на рынке достойных предложений. Каждый сезон имеет свои преимущества и особенности.

Таким образом, при ответе на вопрос о том, когда лучше покупать квартиру — зимой или летом, следует учитывать преимущества приобретения жилья в каждом сезоне. Выбрать интересное предложение намного проще в теплое время года, но после Нового года цены на недвижимость находятся на самом низком уровне. Покупателю следует ориентироваться на свои предпочтения и возможности, поэтому если нет много денег, то желательно делать покупку зимой. Выбрав, в какое время лучше покупать квартиру, можно далее определяться с тем, какими особенностями она должна обладать.

Минусы покупки квартиры

Покупка собственной квартиры – это скорее роскошь, которую могут позволить себе немногие. Новостройки стоят неприлично дорого: в Минске за 1 кв.м. в среднем придется отдать от $1200 до $1700. А «вторичка» старается не превышать $1200.

Основные недостатки обладания собственной квартирой – финансовые.

1. Страх, что не получится выплатить кредит.

Многие боятся взваливать на себя ношу ипотеки или долгосрочного кредита на 20-40 лет, особенно если нет сторонней финансовой поддержки: страхи потери работы или нестабильности экономики государства (страх завтрашнего дня); болезни, из-за которой невозможно станет работать и выплачивать кредит; перенос долга на родственников, детей или поручителей в случае смерти.

1. Высокие проценты по кредитам, а также большие ежемесячные платежи.

Ставки по кредитам в Беларуси на строительство и покупку: с использованием субсидий – от 13%, без субсидий – от 15 до 16,1%, а по системе стройсбережений – от 11%.  При этом ставка переменная, так как зависит от ставки рефинансирования. В странах-соседях подобный кредит можно взять по следующим ставкам: в Польше – начинаются с 3,2%, в России – с 10%.

При этом в любой из стран важен первоначальный взнос не менее 1/10 стоимости квартиры и стабильная платежеспособность.

1. Необходимость постоянных вложений в квартиру.

В квартире периодически делать нужно ремонты разного масштаба, обновлять сантехнику и (или) проводку; некоторая категория людей позволяет себе отнесение части расходов собственной жизни (как раз-таки, съем временного жилья) на плечи родителей. В случае наличия собственной квартиры все расходы придется нести самостоятельно.

Как видно из анализа, вопрос денег встречается в и достоинствах, и в недостатках. Тем, кто не способен ежемесячно отдавать за кредит большие деньги, удобно платить в 3 раза меньше.

В конечном итоге всегда существует риск инвестиционной неопределенности – в зависимой от иностранных валют белорусской экономике в любой момент может произойти обвал условной единицы. И тогда квартира как инвестиция станет скорее убытком.

Смотрим по цифрам

Среднестатистический съемщик в Минске при адекватной цене в $200 в месяц за почти укомплектованную «однушку» за 20 лет жизни в ней (средний срок погашения кредита на недвижимость) потратит $48 000. Сумма немаленькая: по стоимости получилась полноценная однокомнатная квартира.

С другой стороны, предположим, что хотя бы 10% первого взноса (около $3300) уже накоплено и на покупку максимально дешевой однокомнатной квартиры не хватает 65 000 рублей или около $30 000.

Если оформлять кредит на покупку недвижимости под максимальные 16,1% на 20 лет, то, во-первых, максимальный платеж составит 1143 рубля, во-вторых, сумма переплаты по процентам составит 105 086 рублей. При этом зарплата для таких данных должна быть как минимум 1600 рублей.

В итоге придется отдать 65 000 рублей кредита и 105 086 рублей процентов: 170 086 рублей или где-то $78 000. Правда, кредит можно погасить заранее и избежать процентов.

Что имеем в итоге?

И все же разгадка в желаниях. Можно годами мечтать о собственной квартире и ничего при этом не делать. Можно старательно копить деньги, но если зарплата меньше 1600 рублей и при этом оплачивается съемное жилье – отложить получится немного. Идеальная ситуация у тех, у кого уже есть накопления и довольна высокая зарплата: брать в кредит от 10 до 90% стоимости жилья. Но не стоит забывать, что и им нужно где-то жить, если жилье только строится.

Отдав в целом почти $82 000 ($78 000+первоначальный взнос) на приобретение недвижимости в итоге мы имеем 20-летнее «банковское рабство» и собственное недвижимое имущество после выплаты кредита (так как чаще всего во время него недвижимость выступает как залог). Но если вы уверены в своей стабильной платежеспособности, то радость от обладания собственностью наступит намного раньше.

Решив оставаться на съемном жилье, за 20 лет по сравнению с кредитом можно «сэкономить» $34 000, и продолжать жить на них еще лет 14. Но при этом нестабильность цен на аренду из года в год, а также периодические смены съемных квартир, вряд ли позволят прожить на «сэкономленные» деньги еще больше 10 лет. Так или иначе, собственного имущества тоже не будет, как и спокойствия.

Материалы по теме:

• За и Против: хранить ли деньги в долларах
• За и Против: брать ли кредит
• За и Против: выгодна ли рассрочка
• За и Против: оформлять ли пенсионное страхование
• За и Против: ездить на закупку за границу или покупать в Беларуси?
• За и Против: стоит ли покупать новый автомобиль

Льготная ставка «для всех»

Но наиболее эффективной мерой эксперты единодушно называют льготную ипотеку с процентной ставкой 6,5% годовых. Они напоминают, что государство в кризисные времена уже не раз вводило субсидирование ипотечных ставок, и, например, после кризиса 2014-2015 гг. она помогла очень быстро возродить спрос.

И сейчас для застройщиков самая важная задача – привлечь покупателей и восстановить продажи. В условиях падающих доходов льготная ипотека способна простимулировать граждан не откладывать покупку, ведь «потом» будет поздно, так как сроки действия программы ограничены – до 1 ноября 2020 года

Важно, что она рассчитана на широкого покупателя и не ориентирована на льготные категории. Такой ставки – то есть до 6,5% для всех — рынок еще не видел, подчеркивает генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова

По условиям программы, для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей максимальная сумма кредита составляет 8 млн руб., для остальных регионов – 3 млн руб. Минимальный первоначальный взнос — 20%. Пониженная ставка действует в течение всего срока кредитования, однако сроки действия программы ограничены – до 1 ноября 2020 года.

По экспертным оценкам, эти условия охватывают примерно половину лотов на рынке комфорткласса в старых границах Москвы и большинство проектов в Новой Москве и Подмосковье. Несмотря на то, что программа была запущена совсем недавно, в компаниях уже видят реакцию покупателей и просчитывают уровень будущих продаж.

По словам Кирилла Храпова, директора по продажам группы «Самолет», 92% от объема предложения компании соответствует условиям программы. За полтора месяца клиенты группы «Самолет» подали заявки на получение ипотеки с господдержкой более чем на 1,2 млрд рублей. Эксперт ожидает, что доля ипотеки в сделках компании может дойти до 75%.

В компании ПИК по итогам апреля увидели рост сделок с ипотекой до 93%, тогда как их средняя доля традиционно 60-65%. При этом две трети сделок составила именно ипотека с господдержкой. Несколько меньше цифра у «ВекторСтройФинанс»: в структуре продаж количество ипотечных сделок по программе субсидирования достигает 80%. «Пока что рано делать выводы, но, по предварительным оценкам, количество продаж у нас в мае превысит показатели апреля», — заключает Андрей Колочинский.

По оценке Дмитрия Косьмина («Азбука Жилья»), ипотека с господдержкой может поднять спрос на покупку новостроек в ипотеку на 10-15%, а по расчетам Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, благодаря этой программе на рынке новостроек Москвы до конца года может быть заключено до 30 тысяч дополнительных сделок.

Банки еще снижают льготные ставки. Например, в жилых комплексах MR Group с 21 мая 2020 года действует ипотечная программа с господдержкой со ставкой от 5,99% от «Альфа-банка».

Но и этого застройщикам кажется мало, и они дополнительно субсидируют льготную ставку до 0,1-0,5% годовых. Правда, это скорее носит характер акции и сопоставимо с неплохой скидкой (см. «Ипотека почти под 0,5% — звучит эффектно, стоит дешево»). Но, как уверяют эксперты, эффект от этого «хода конем» тоже есть. Например, в ЖК «Мир Митино» по информации Игоря Козельцева (УК «Развитие»), где дополнительно субсидировали льготную ставку до 0,5% годовых до конца 2020 года, с начала мая первичный спрос в проекте вырос на 30% относительно аналогичного периода в апреле, и компания выполнила месячный план по количеству обращений.

Почему недвижимость долго не покупают: возможные причины

Вы продаете квартиру уже долгое время, однако реальных покупателей все нет и нет. В чем же причина?

Ваша квартира производит негативное впечатление из-за того, что вы недостаточно уделили внимания ее продаже:
Беспорядок, грязные полы/окна/зеркала в квартире. Даже при объективно хороших характеристиках античистота портит впечатление о жилье и его хозяевах.
Ремонт. Если жилье выглядит «потрепанно» (облезлые стены, осыпавшаяся с потолка штукатурка, отстающие обои, содранный пол и др.), потенциальный покупатель отмечает это на подсознательном уровне. Конечно, не нужно делать капитального ремонта, но недорогой косметический ремонт поможет добавить «плюсик» в глазах покупателей.
Неправильное поведение при показах квартиры. Нужно быть благожелательным, спокойным и терпимым на просмотрах. Не стоит быть слишком навязчивым, так же как и не стоит реагировать на критику не всегда тактичных покупателей.
Арендаторы, проживающие в квартире. Они могут специально портить впечатление, чтобы не съезжать. Лучше выселить их заблаговременно или попросить покинуть квартиру хотя бы на время просмотров.

Плохая или слабая реклама. Выставить на 1-2 сайтах недвижимости жилье и ждать, что толпа покупателей ринется вам звонить, неправильный ход. Рекламу надо выставлять на всех возможных ресурсах, в СМИ, можно расклеить объявления

Важно: Объявления нужно обновлять и постить регулярно до появления реального покупателя.

Неудачные фотографии квартиры. Фото захламленной, неубранной квартиры, неотремонтированных и пошарпанных ее уголков, темных коридоров не подойдут для продажи квартиры

Фотографии должны показывать ваше жилье в лучшем свете. Лучше, если они будут сделаны на профессиональный фотоаппарат. Помимо квартиры не плохо будет сделать и фото подъезда, вида из окна, близлежащей парковки и т.п.

Завышенная цена. Не нужно считать, что вы единственный продавец с такой «классной» квартирой, которая достойна самой высшей цены. Нет, на рынке недвижимости может быть много сходных с вашим предложений.
Поэтому прежде чем поставить цену, нужно проанализировать рынок недвижимости: средняя цена квадратного метра в вашем доме, на вашей улице или в районе; цены на похожие квартиры. Если ваша цена будет выше тех, за которые продают аналогичные квартиры, ваше жилье уйдет в последнюю очередь.

Неправильно составленное объявление. Важно не просто описать характеристики квартиры, но и показать возможные преимущества покупки именно вашего жилья. Транспортная инфраструктура рядом с домом, наличие парковки, наличие школ, детских садов, поликлиник, развлечений и др.

Не обращение к профессионалу. Если вы ничего не понимаете в продаже недвижимости, то лучше не скупиться и обратиться к риелтору. Риелтор осуществит продажу квартиры по рыночной цене и в оговоренные сроки.

Кризис рынка недвижимости. В данном случае следует запастись терпением и подождать улучшения экономической ситуации в стране.

Почему отделка – это выгодно

Заблуждение, что квартиры в Москве можно купить недорого только в новостройке без отделки, опустошило кошельки многих покупателей. Цены на строительные материалы, как и на услуги рабочих в столице намного выше, чем в других российский регионах. Не стоит забывать, что при покупке «бетонной коробки» помимо самих ремонтных придется разрабатывать и согласовывать дизайн-проект, либо заказывать его у специалистов, чьи услуги стоят недешево. При этом сравнительный анализ цен показывает, что разница в корпусах с отделкой и без нее небольшая, а если рассматривать предложения по разным объектам, то и вовсе не заметна.

При покупке «впритык» от варианта без отделки лучше отказаться, в противном случае переезд окажется невозможным. Копить на отделку «коробки» придется долго, при этом жить в новой квартире не получится. Не стоит боятся муниципальных отделок – хотя при ней используются материалы эконом-класса, такой ремонт позволит заселиться в квартиру сразу и без ущерба для собственного комфорта. Есть и еще один плюс: устранение выявленных после заселения неполадок выполняют представители застройщика, для покупателей такие ремонтные работы не повлекут за собой дополнительных затрат.

После того, как все переговоры остались позади, торг удался, скидки получены, и покупателю удалось купить квартиру от застройщика недорого, не стоит забывать о государственной поддержке. Покупатели жилой недвижимости могут вернуть налоговый вычет – такое право дается каждому гражданину, трудоустроенному официально и делающему ежемесячные отчисления, при этом воспользоваться им можно только один раз в жизни.

Недостатки квартир в новостройках

Объективные причины, на которые следует обращать внимание при выборе своего нового места жительства:

1. Неразвитая инфраструктура. Новостройки располагаются по периметру города. Обычно, чем дальше от центра, чем моложе район новостройки, тем меньше магазинов, развлекательных центров, медицинских и других учреждений вокруг.
2. Далеко от места работы. Вы переехали в квартиру на новостройке, а работа осталась на прежнем месте. Проверьте, насколько быстро вы доедете туда и обратно в час пик.
3. Далеко от центра города. Неудобное расположение новостройки по отношению к центру города может быть достоинством – район более тихий, или недостатком – то, к чему привыкли, станет менее доступным, привычные прогулки посещения любимых мест могут занять больше времени.
4. Мало соседей. Малолюдные улицы, отсутствие соседей на этажах создают ощущение пустоты, необжитости многоквартирного дома.
5. Темные улицы. Не всегда в таких районах освещение полностью проведено. Возвращаться в темное время суток бывает опасно из-за недоделанных дорог, выбоин, неизвестных людей.
6. Наличие строящихся объектов. Жить в состоянии стройки, когда рядом строится еще один многоквартирный дом – это значит постоянно подвергаться шуму. Ходить по грязи и стройматериалам.
7. Безопасность. Новостройки, особенно на окраине города, излюбленное место подозрительных лиц с нарушенной психикой, воров и других элементов, которые не дружат с законом.
8. Нужно делать ремонт в квартире. Перед подписанием акта приема, проверьте в квартире все – плотность оконных конструкций, электропроводку, счетчики воды, канализацию, стены и полы на трещины, замки и двери. Если условия не выполнены – занести в акт и не подписывайте до полного устранения неполадок. Другие, косметические виды ремонта могут лечь на ваши плечи, если вы купили квартиру по более низкой цене. В таких квартирах отделка не предусмотрена.
9. Перебои с водоснабжением. Обычная проблема для новостроек. Если дом сдан в эксплуатацию, это не значит, что управляющая компания подписала все документы по водоснабжению, вывозу мусора и другим коммунальным услугам.
10. Мусоропровод. Проверьте, как он работает на вашем этаже и куда выходит.
11. Протекающая крыша, сырой подвал. Эти факторы нужно проверить перед подписанием акта приема. Плесень, сырость, мокрые стены проверяйте после ливневых дождей, оттепели. Дом должен быть сухим.
12. Не обустроенные дворы. Грязь во дворе, не обустроенные детские площадки и места отдыха не дают возможности отпустить ребенка погулять.
13. Брак и недостатки в конструктивных конструкциях. Эти недостатки в несущих конструкциях не подлежат исправлению. Выявить недостатки можно в течение первых 5 лет, после заселения основной массы жильцов. Продать такую квартиру будет очень сложно.
14. Нет лифта. Практически всегда вопрос установки лифта оставляют на самый последний момент. Если вы живете выше 4 этажа, вам следует проверить, как работает лифт, если он есть.
15. Пробки. При узком въезде и выезде во двор, отсутствии места для разворота, машины попадают в пробки.
16. Нет парковки. Не все застройщики могут полноценно продумать количество парковочных мест. Очень часто жителям дома некуда ставить машины.

В основном, при покупке недвижимости на вторичном рынке, покупатели сталкиваются с проблемами, начав жить в квартире. С течением времени все недочеты по конструкции дома проявляют себя. А благоустройство территории и развитие инфраструктуры зависят от количества жителей в доме и времени. Через 3 — лет многоквартирный дом перестает быть новостройкой и начинает жить, как и в других районах города – насыщенной, яркой жизнью.

3+

3+

Как продать квартиру подороже?

Вне зависимости от того, продаёте вы квартиру сами или пользуетесь услугами посредника — риелторского агентства, стоит подумать о некоторых способах приведения жилья в порядок. Так, например, даже незначительные финансовые вложения в косметический ремонт продаваемого жилища, могут значительно увеличить стоимость квартиры и привлечь большее количество заинтересованных в покупке именно вашей недвижимости покупателей.

Юридическая подготовка

Представьте, что именно вы покупатель, желающий приобрести квартиру. При равнозначных предложениях какое вы выберете — ту квартиру, документы на которую имеются в полном комплекте, готовы или ту, которую придётся «подождать», потому что собственникам нужно выписаться, получить разрешение органов опеки и прочее. Разумеется, более привлекательным выглядит уже юридически «готовое» предложение.

Поэтому постарайтесь:

• заранее собрать все необходимые для совершения сделки купли-продажи документы;
• выписать из квартиры всех лиц, проживающих и зарегистрированных в ней;
• запаситесь справкой из органов опеки о согласии на сделку, если в квартире прописаны несовершеннолетние;
• получите технический паспорт.

Ремонт

Если вы желаете узнать как и когда лучше продавать квартиру в новостройке, пропустите этот раздел — скорее всего ваше жильё и так выглядит достаточно привлекательно .

А вот продавцам вторичной недвижимости стоит «навести марафет», чтобы добавить привлекательности квартире перед её показом потенциальным покупателям.

Цены у агентов и застройщиков

Застройщик не всегда занимается продажей квартир самостоятельно, большинство привлекает для этого агентства недвижимости. Именно они берут на себя затраты по рекламе, и активно ищут покупателей. Если интересный объект найден у агента, в цену обязательно будет заложена его комиссия. Даже если риелтор утверждает, что покупать через него выгоднее, чем напрямую, обращение к застройщику для уточнений цены скорее всего даст хороший дисконт.

Если на вторичном рынке элемент торга присутствует, то наличие фиксированных цен на квадратный метр и полного перечня выставленных квартир убавляет решимости вести переговоры настаивать на предоставлении дисконта.

Торговаться с сотрудниками отдела продаж можно и нужно. Если работник не проявляет инициативы и не идет навстречу — привлекайте к торгу руководство. Индивидуальный дисконт всегда можно обсудить начальником отдела продаж. Ведь от того, выполнят ли его сотрудники годовой план, зависит размер новогодней премии всего отдела.