Правила досрочного погашения ипотеки

Когда снова можно взять ипотеку?

Закон не запрещает оформление ипотечного кредита даже во время действия уже имеющегося. Весь вопрос в том, есть ли у претендента достаточные финансовые возможности для погашения двух ипотек. Речь идет только об официальном и законном доходе.

Если заемщик имеет хорошую репутацию в банковской сфере, получает приличную зарплату, может внести требуемую сумму в качестве первоначального взноса, он может взять вторую ипотеку или повторную сразу после погашения первой.

Участие в специальных льготных программах исключает возможность претендовать повторно. Так как получив жилье по льготной программе единожды — человек или семья лишается статуса нуждающегося.

Важно знать, что прекращение долговых обязательств необходимо закрепить официальными документами. Все этапы носят заявительный характер и не производятся автоматически

Что делать после закрытия?

Мало просто оплатить весь долг по ипотеке, нужно произвести еще несколько шагов для полноценного владения своим имуществом. Практически при любой ипотеке наложено обременение на то имущество, которое было взято в кредит. Обременение не снимается автоматически после погашения ипотеки, поэтому заемщику придется самостоятельно согласовать это с госреестром и банком.

1. До последнего платежа по ипотеке заемщику нужно взять выписку, где указанна сумма задолженности. Зная точную остаточную сумму, погасить получится весь долг без остатка.
2. Внести последний платеж, дождаться поступления денег на счет.
3. Получить в банке письмо об отсутствии задолженности и закрытии ипотеки и закладную согласно 17 ст. ФЗ «Об ипотеке», а также получить новую выписку по счету. Выписку не обязательно брать для снятия обременения, но это даст заемщику удостовериться, что платеж прошел полностью и долгов не осталось. Письмо и закладную от банка нужно будет предоставить в госреестр.
4. Подготовить документы для снятия обременения в Управлении Росреестра. В каждом городе есть свое отделение. Список документов:
   • заявление с просьбой снять обременение;
   • копии уставных документов кредитора заверенные у нотариуса;
   • свидетельство или выписка из единого государственного реестра о праве собственности на жилье;
   • закладная из банка с отметкой о закрытии кредита;
   • квитанцию об оплате госпошлины за переоформление документов подтверждающих собственность;
   • письмо от банка о закрытии задолженности.
5. Подать документы в Управление Росреестра.
6. Получить новую выписку из единого государственного реестра, подтверждающую собственность владельца без отметки об обременении.

Стать полноценным владельцем ипотечной квартиры или дома раньше окончания срока ипотечного кредитования вполне реально, если есть возможность досрочно погасить долг. Понадобится немного дополнительного времени на проведение всей процедуры досрочного погашения, но придерживаясь пошаговой инструкции, можно сократить это время в разы.

Кроме того, нужно помнить, что помимо заемщика и банка к ипотеке имеет отношение и госреестр, который накладывает обременение на имущество, поэтому чтобы полноценно владеть своими квадратными метрами, его нужно снять.

Подробнее о досрочном погашении ипотеки

Система кредитования строится на том, что заемщик обязан отдать больше, чем взял. В противном случае не будет выгоды и смысла для банка. В случае с ипотечным кредитование, клиент берет сразу большую сумму на очень длительный срок и вынужден на всем его протяжении обслуживать обязательства, совершая ежемесячные платежи. Для банка выгодно, чтобы человек платил настолько долго, насколько это возможно. А вот для заемщика все совершенно наоборот. Чем быстрее получится выплатить долг, тем меньше будет сумма переплаты.

Самый простой пример: есть кредит на квартиру стоимостью в 3 миллиона рублей сроком на 20 лет под 10% годовых. 10% в год – это 300 тысяч рублей. За 10 лет набегает 10*10=100% переплаты. Разумеется, клиент все это время будет совершать платежи и потому сумма будет не настолько глобальной, но общий принцип все равно остается тем же. Таким образом, лучше экономить на всем, но погасить задолженность как можно быстрее и уже после этого наслаждаться экономической свободой и отсутствием кабальных платежей. В идеальном случае – вообще не залазить в кредит, а совершать покупки только после того, как будет накоплена нужная сумма.

Как избавиться от ипотечного кредита — 4 проверенных способа

Способ освобождения от ипотечного кредита определяется в первую очередь отношением заёмщика к предмету залога. Поэтому возможные варианты разделяются на группы именно в зависимости от этого.

1) Имеется необходимость сохранить имущество

Если есть желание сохранить право собственности на предмет залога, можно решить проблему приведёнными ниже способами.

Способ 1. Реструктуризация ипотеки

Если принято решение о реструктуризации, следует обратиться в кредитную организацию с заявлением.

В заявлении о реструктуризации долга отражаются:

• причины, мешающие погасить ипотечный кредит на имеющихся условиях;
• документальное подтверждение сложившихся обстоятельств;
• выражается желание оформить реструктуризацию.

Когда заявление кредитором будет рассмотрено, он примет решение и предложит варианты выхода из сложившейся ситуации:

1. в течение определённого периода заёмщик гасит только проценты, основной долг замораживается;
2. увеличение срока ипотеки и сокращение размеров ежемесячного платежа;
3. сокращение процентной ставки.

Представленные варианты не являются исчерпывающими. Кредиторы разрабатывают индивидуальные условия реструктуризации, которые соответствуют сложившейся ситуации и учитывают положение заёмщика сейчас и в будущем относительно его финансового благополучия.

 Подробности о реструктуризации кредита — в нашей специальной публикации.

Способ 2. Рефинансирование

Рефинансирование подходит для тех заёмщиков, которые оформили ипотеку несколько лет назад, когда ставка была значительно выше. Сегодня большинство крупных банков предлагает подобные программы. Они пересматривают условия ипотеки, снижая ставку.

Однако при таком решении вопроса огромное значение имеет наличие и размер просроченной задолженности. Сначала с целью оформления рефинансирования следует обратиться к кредитору, через которого был получен ипотечный кредит. Если он откажет, можно направляться в другую кредитную организацию.

О том, как происходит рефинансирование кредита, читайте в одной из наших статей.

2) Залоговое имущество сохранять не планируется

Если для заёмщика не принципиально сохранение имущества, можно использовать другие способы для освобождения от задолженности:

Способ 3. Продажа недвижимости или земли

Прежде чем продать залоговое имущество, следует получить разрешение банка. За счёт средств, полученных от реализации, и будет произведено погашение ипотеки.

При решении продать недвижимость придётся получить согласие банка. Существует два варианта: заёмщик сам занимается реализацией имущества либо кредитор организует продажу с разрешения клиента. В любом случае банк в обязательном порядке контролирует сделку.

О том, как быстро продать квартиру, мы писали в предыдущей статье.

Способ 4. Перевод задолженности по ипотеке на другого заёмщика

В такой ситуации в первую очередь придётся получить согласие банка, выдавшего ипотеку. Кредитор проверяет нового клиента так же, как и первичного должника.

По поводу объекта залога вопрос решается в соответствии с соглашением между заёмщиком и банком. В большинстве случаев схема таких сделок разрабатывается индивидуально. После этого все условия согласуются между всеми участниками сделки. Однако основным всё-таки будет мнение банка-кредитора.

Чаще всего отношения по поводу недвижимости решаются одним из следующих вариантов:

1. залог сохраняется за первичным заёмщиком;
2. имущество при получении согласия кредитора переходит новому должнику, остаётся в залоге. При этом первичный заёмщик освобождается от каких-либо обязательств перед кредитором.

В качестве заключения представляем вашему вниманию краткую таблицу, которая содержит возможные способы освобождения от ипотеки.

Также рекомендуем посмотреть видео на тему «Где взять денег, когда срочно они нужны»:

Стратегия погашения ипотеки

Определяя выгодность решения досрочно погасить долг по ипотеке перед банком, необходимо учитывать несколько факторов. В их число входят:

• Тип регулярных выплат – аннуитетный или дифференцированный. Этот критерий будет подробно рассмотрен ниже для каждого из двух видов платежей;
• Соотношение процентной ставки и уровня инфляции. Сегодня вполне реально оформить ипотеку под 6-9% годовых. Более того, некоторые специалисты считают, что в ближайшее время ставка может снизиться до 4-5%. Целесообразно ли при таких условиях отдавать свободные денежные средства банку, если реальная инфляция находится на близком к указанному уровне? Наверное, нет, ведь подобная ситуация означает постепенное обесценивание долга перед финансовой организацией;

Справка. Уровень инфляции в России 2014-2015 годах составлял по официальным данным, соответственно, 11,36% и 12,91%. В период с 2002 по 2008 год он колебался между 9% и 15,06%. Даже в относительно спокойные промежуток времени между двумя кризисами с 2009 по 2013 год показатель инфляции равнялся 6,45-8,8%.

Валюта кредита и ее финансовая стабильность. Сегодня практически никто не оформляет ипотеку в иностранной валюте, что стало следствием очередной девальвации рубля, случившейся в 2014-2015 годах. Произошедший в начале апреля 2018 года после введения антироссийских санкций обвал рубля на 10-15% в течение пары дней привел не только к тому, что российская валюта в очередной раз потеряла в цене. Фактически, обесценились и все долги заемщиков перед банками. Правда, необходимо отметить, что этот фактор выступает в качестве положительного только в том случае, если доход должника привязан к иностранной валюте или своевременно индексируется.

Предсказать уровень инфляции или стабильность отечественной денежной единицы достаточно сложно. Поэтому при принятии решения о досрочном погашении ипотечного кредита заемщики ориентируются, главным образом, на тип регулярных выплат.

Аннуитетные платежи

Этот вид регулярных выплат подразумевает их равный размер на протяжении всего срока действия кредитного договора. Главным плюсом аннуитетных выплат является простота их планирования. Недостатки графика с такими ежемесячными выплатами намного весомее и заключаются в том, что в течение нескольких лет в структуре платежей преобладают проценты, а основной долг по займу гасится в крайне малом размере.

Естественно, такой вариант намного выгоднее банкам, так как позволяет получить им прибыль по осуществленной финансовой сделке в первые годы действия ипотечного договора. В результате, снижаются риски кредитной организации. Не удивительно, что именно этот вид выплат активно применяют сегодня практически все банки.

Применительно к вопросу о досрочном погашении ипотечного кредита необходимо отметить следующее. Вносить средства заранее при такой схеме выплат имеет смысл в первые годы займа. Чем ближе становится окончание срока действия договора, тем менее выгодно досрочно гасить долг.

Дифференцированные платежи

Этот вариант ежемесячных выплат предусматривает начисление процентов на всю сумму основного долга клиента перед банком. В результате, максимального размера платеж достигает в первые месяцы ипотеки, постепенно уменьшаясь к концу срока действия договора.

Очевидно, что досрочно гасить кредит при такой схеме регулярных выплат намного выгоднее. Вместе с тем, дифференцированные платежи практически не применяются на практике, так как попросту не предусмотрены условиями ипотечного кредитования в большинстве банков. Поэтому всерьез рассуждать о целесообразности подобных действий не приходится.

Как погасить ипотечный кредит досрочно: способы

Чтобы выбранный путь был наиболее эффективным, нужно правильно реализовать идею закрытия долга. У каждого из нижеперечисленных методов есть свои плюсы и минусы, поэтому перед принятием решения необходимо рассмотреть каждый из них на предмет эффективности и безопасности для плательщика.

Получение налогового вычета

Покупая любую недвижимость, каждый гражданин может претендовать на получение налогового вычета в размере 2 миллионов рублей. Поэтому представляется возможным вернуть налог на доход физических лиц в размере 260 тысяч рублей. Потребуется заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать её в налоговую инспекцию вместе с пакетом необходимых документов. Ежегодно налоговая будет перечислять средства в размере, удержанном работодателем в части НДФЛ с зарплаты.

Отчисления будут производиться, пока заёмщиком не будут получены все 260 тысяч рублей

Важно, чтобы плательщик был официально трудоустроен, платил налог и ежегодно подавал декларацию. Более того, в случае с ипотечным кредитом вычет составляет 3 миллиона

Это значит, что можно вернуть на 130 тысяч рублей больше.

Вырученные средства можно использовать в качестве ежемесячных отчислений. Но для уменьшения срока выплаты рекомендуется внести деньги одним платежом.

Использование услуги рефинансирования ипотечного кредита

Суть процедуры рефинансирования состоит во взятии банком на себя обязательств по выплате ипотеки у первоначального кредитодателя, предоставив деньги под новый, более щадящий процент. Пользоваться таким способом рационально следует только если в новых условиях процентная ставка меньше на 3 и более пункта.

Материнский капитал

Согласно действующему законодательству, одним из путей применения материнского капитала может стать улучшение жилищных условий. Внесение этих денег для досрочного погашения ипотеки не противоречит закону. На сегодняшний день сумма его составляет 453026 рублей, что довольно весомо.

Когда будет получен сертификат на материнский капитал, его нужно направить в банк, где будет подготовлена вся требуемая документация. Средства будут переведены в пользу долга по ипотечному кредиту.

Сдача недвижимости в аренду

Такой вариант приемлем, если имеется возможность проживать в другом месте, а купленную в кредит квартиру сдавать физическим лицам на коммерческой основе. Полученные деньги можно использовать в качестве каждомесячных платежей, облегчая кредитное бремя. Средства также можно копить, после чего внести разом, тем самым смягчив условия кредитования.

Государственная помощь

Один из способов досрочного закрытия ипотеки – участие в государственных программах помощи в приобретении жилья для определённых групп граждан. На сегодняшний день реализуется сразу несколько программ, деятельность которых основана на погашении части расходов или процентов по ипотеке за счёт бюджетных денег, или на выделении определённой суммы средств. Величина помощи может варьироваться от 30 до 40%, а для военных – порой окупать полную цену жилья.

Участие в федеральных жилищных программах возможно для:

• Молодых семей, где одному из супругов меньше 35 лет.
• Ветеранов войн в горячих точках.
• Семей, в которых два и более ребёнка.

• Сотрудники организаций и учреждений, финансируемых за счёт бюджета.
• Молодые специалисты (возможно финансирование из бюджета региона).
• Военнослужащие и приравненные к ним граждане (Росгвардейцы, ОМОН и т. п.).

Членство в одной из государственных программ позволяет внести значительную сумму раньше установленного срока или воспользоваться льготами по актуальному кредиту.

О полном и частичном погашении

Различают два варианта досрочного погашения ипотеки:

• Полный возврат долга банку. В этом случае клиент, как правило, реализует какой-либо из принадлежащих ему активов, получая крупную сумму, которую затем решает направить на выплату всей имеющейся у него задолженности по кредитному договору, закрывая ее полностью;
• Частичное погашение. В этом случае, по сути, происходит увеличение ежемесячных платежей, что приводит к снижению выплачиваемых впоследствии процентов. Принимая решение частично погасить ипотеку, клиент должен понимать, что финансовая нагрузка на время досрочных выплат заметно увеличиться.

Несмотря на то, что банки не заинтересованы в досрочном погашении ипотечного займа, они не имеют правовых оснований отказать должнику в этом. Дело в том, что действующее сегодня законодательство, в частности Федеральный Закон №284-ФЗ, четко указывает на невозможность ограничения прав клиента по досрочному возврату взятого им кредита. Главное для заемщика при этом – правильно оформить собственные действия, в первую очередь, заблаговременно, то есть за 30 дней, предупредить кредитную организацию о досрочном платеже.

Более того, в некоторых случаях досрочно погасить ипотеку можно и по согласию сторон. Подобное происходит на практике, если банк заинтересован в клиенте. В этом случае нет необходимости ждать 30 дней, а все изменения в кредитном договоре и графике регулярных выплат оформляются дополнительным соглашением к нему. Сбербанк является одной из немногих кредитных организаций страны, которые не препятствуют досрочному погашению ипотечного займа. Поэтому в случае, если клиент правильно оформить необходимые документы, ждать 30 дней ему не понадобится.

Снижение ежемесячного платежа

Простейший способ ускорить выплату задолженности в 2019 году – увеличение ежемесячных взносов. Подобное решение не только позволит быстрее рассчитаться с банком, но и даст право на снижение ежемесячных выплат, если это потребуется клиенту. Для этого достаточно:

1. посетить банковское отделение, где оформлялся кредит;
2. написать заявление на перерасчёт с просьбой уменьшить размер выплат;
3. дождаться решения обслуживающего менеджера.

Вторым вариантом развития событий при перерасчёте станет сокращение срока, при этом решать, какой подход предпочтительнее, нужно самостоятельно с учётом собственных нужд и возможностей семьи.

Распределение долей после использования материнского капитала

Данная процедура является обязательным условием, при котором разрешено использовать материнский капитал для покупки жилья в ипотеку. При этом доли распределяются не с учетом не только детей, но и второго супруга.

В соглашении либо дарственной разрешено предусмотреть возможность перераспределения долей в случае рождения других детей. Минимальный размер доли действующим законодательством не предусмотрен. На практике обычно используется минимальный норматив жилой площади на одного человека, который в России составляет 12 кв. м.

Распределить доли необходимо в срок до 6 месяцев с момента закрытия обязательств по кредиту на недвижимость. Это можно сделать следующими способами:

• оформлением договора дарения;
• по соглашению сторон;
• в судебном порядке – если сторонам не удалось договориться самостоятельно.

В любом случае документы должны заверяться нотариально, после этого они будут иметь юридическую силу. Решить вопрос с распределением долей можно также в Росреестре. В этом случае каждый владелец получит отдельное свидетельство, подтверждающее его право собственности на свою долю.

В каком банке взять вторую ипотеку?

С повышением спроса на ипотечные кредиты конкуренция среди банков увеличивается, и появляются все более новые ипотечные программы, по которым можно оформить договор по сниженным ставкам в сравнении с действующим договором.

Примечание! ПАО Сбербанк предлагает своим клиентам специальные условия по снижению процентных ставок при оформлении страхования жизни и здоровья заемщика, а также при прохождении электронной регистрации.

Старый или новый банк?

Для сокращения времени оценки личности заемщика и его платежеспособности целесообразнее обращаться в банк, с которым заключен первый ипотечный договор. Банк оценит историю взаимодействия с клиентом, рассчитает риски и примет решение в короткие сроки на основе изученной информации. Также надежным клиентам могут быть предоставлены сниженные процентные ставки.

При отказе банка предоставить кредит можно подать заявки в сторонние кредитные учреждения, так как разные банки имеют собственные критерии для оценки потенциальных заемщиков. Кроме того, в сторонних банках могут быть более выгодные условия кредитования.

Как происходит закрытие кредита?

Если нет уверенности в точной сумме остатка долга, то проще всего обратиться в банк и запросить справку с указанием этой суммы на конкретную дату.

В этот же день нужно прийти и внести все деньги для закрытия кредита в кассу банка. Рассчитаться с банком можно также переводом со счета на счет или через личный кабинет на сайте).

После этого можно написать заявление о закрытии кредитного счета (например, на 2-3 день, когда деньги уже стопроцентно будут на счету).

Подача заявления

Заявление о закрытии кредитного счета составляется обычно по форме банка. Заемщику нужно только заполнить в первой части документа пустые графы – вписать свои контакты, персональные данные, номер кредитного договора, описать его предмет и дату открытия кредитного счета.

Вторая часть заявления – просьба клиента закрыть счет в связи с полным погашением займа. В завершении ставится дата и личная подпись заемщика. Проще всего оставить заявление в том отделении, где оформлялся кредит либо в любом другом отделении кредитора.

Кредитный счет закрывается обычно в течение одной-двух недель после подачи заявления (в некоторых банках этот срок может достигать 1-1,5 месяцев). После этого банк выдает клиенту заверенную печатью и подписью справку о погашении задолженности в полном объеме.

Получение справки о погашении задолженности от банка

Если банк не дает клиенту справку о погашении задолженности, то заемщику необходимо запросить этот документ. Он понадобится не только для Росреестра, но и, например, для оформления налогового вычета, если он еще не брался.

Заемщику необходимо:

1. Обратиться в банк с заявлением о предоставлении справки (свидетельства) о выплате кредита.
2. Получить документ и проверить его содержание (должен быть указан номер кредитного договора, сумма, дата окончательного расчета с банком).
3. Хранить полученную справку на протяжении 3 лет (период исковой давности).

После того как будет получена справка у заемщика появится официальное подтверждение выполненного перед банком обязательства. После снятия обременения можно будет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Снятие обременения

Снять обременение можно не только в отделении Росреестра, но и в МФЦ («Мои документы»). Для этого подается совместное заявление банка и заемщика, а также пакет документов (закладная или свидетельство о погашении кредита).

Сотрудник ведомства проверит все бумаги и выдаст уведомление. Процедура снятия обременения с недвижимости не облагается государственной пошлиной.

Возможные последствия

Некоторые заемщики сталкиваются с финансовыми трудностями, которые становятся причиной просрочек по ежемесячному взносу.

Если платеж по ипотеке не поступает вовремя в банковское учреждение, в отношении плательщика кредита принимаются строгие меры. При возникновении неплатежеспособности заемщик должен обратиться в банк для написания заявления об отсрочке платежа.

Услуга доступна в том случае, если у клиента действительно уважительная причина. Если обращения к кредитору не произошло, возможны серьезные последствия. Нарушение условий договора влечет за собой ответные меры банка. Как только появляется просрочка, кредитор принимает стандартные меры:

• Информирование должника об образовавшейся задолженности с помощью звонков или смс-рассылок. Таким способом банк дает возможность погасить имеющуюся задолженность на добровольной основе. Если требования будут не выполнены, то кредитор вправе потребовать погасить всю сумму долга по ипотеке.
• Досудебное решение вопроса. Кредитор может пригласить заемщика в финансовую организацию с целью выяснения обстоятельств, из-за которых перестали поступать платежи.
• Наложение штрафных санкций (пени, неустойки, указанные в кредитном договоре).
• Обращение в суд для взыскания залога. Банком составляется иск о расторжении договора по ипотечному кредиту и взысканию долга. В свою очередь суд при неисполнении обязательств накладывает арест на квартиру заемщика, после которого распоряжаться недвижимостью он не имеет права. Далее начинается судебный процесс, по окончании которого выносится решение.
• Продажа предоставленной в ипотеку недвижимости через торги. Полученная выручка идет в счет погашения долга.

Обращение в судебные органы и взыскание имущества — крайние действия, сопровождающиеся дополнительными издержками и расходами. Поэтому большинство банков стараются не доводить ситуацию до ее урегулирования в судебном порядке.В результате заемщик получает такие последствия, как:

1. Плохая кредитная история. Злостных неплательщиков заносят в межбанковский черный список.
2. Значительное увеличение долга. Ежедневно к основной задолженности по кредиту добавляются пени согласно договору.
3. Выселение из квартиры, предоставленную под залог и ее последующая продажа.
4. Арест имущества или банковских счетов. Предусмотрен только по решению суда и при наличии исполнительного документа.
5. Запрет на выезд за пределы страны.

Как правило, недвижимость продается через торги по заниженной стоимости, что может быть невыгодно для заемщика. Вырученной суммы может не хватить на погашении долга, и в итоге заемщик может потерять квартиру и остаться должен банку.